El Gobierno vasco permitirá contener el precio del alquiler en Vitoria y Alegría

El Gobierno vasco ha seguido dos criterios para establecer las zonas potencialmente tensionadas. Por un lado se encuentra la subida registrada en los alquileres en los últimos cinco años en la zona. Si es mayor al 17% (IPC más tres puntos), se pasa automáticamente a zona tensionada. Lo cumplen tanto los distritos seleccionados de Vitoria como Alegría en su totalidad. El segundo tiene relación con la renta media familiar. El coste de los alquileres y los suministros básicos deben superar en un 30% el dinero que ganan las unidades convivenciales. En este caso, sólo Alegría y los distritos vitorianos de Lovaina, Gazalbide, Txagorritxu, San Martín, Mendizorroza, Zabalgana y Ariznabarra quedarían fuera.

A partir de la elaboración del mapa, es el turno de los ayuntamientos para solicitar la declaración de zona tensionada. En el caso de Vitoria, fuentes del departamento de Modelo de Ciudad señalan que los técnicos analizan ahora la documentación del Gobierno vasco pero ven «lógico» llevar a cabo la petición. De hecho, el Pleno municipal aprobó una moción el pasado 20 de octubre que iba en esa dirección.

Eso sí, la aplicación de la norma no es automática, ni mucho menos. La administración municipal debe incluir una memoria justificativa y un plan de acción a tres años. Ese documento debe incorporar más políticas orientadas a aliviar el mercado, como ayudas e incentivos fiscales para movilizar más pisos en alquiler, construcción de viviendas sociales... Sin estas iniciativas es imposible acceder a la categoría de área tensionada. Es decir, la contención de precios no es la única política a desarrollar que establece la Ley.

¿Y qué pasa si un municipio es declarado finalmente zona tensionada? El primer efecto tiene que ver con las personas con contrato de alquiler vigente. El acuerdo se prorroga de manera inmediata anualmente hasta un máximo de otros tres años (serían 5 más 3), manteniendo los mismos términos y condiciones. Es decir, el precio pactado no se podría subir. En cuanto a los nuevos arrendamientos, se limitaría el precio de la renta al contrato anterior que hubiera en ese piso, con posibilidad de actualización en casos que prevé la ley, como por ejemplo que haya habido una reforma o una mejora en la habitabilidad.

Para personas arrendatarias que no hayan tenido inquilinos en los últimos cinco años, el precio no podrá exceder el máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia (este nuevo baremo aún no está en vigor). Como último efecto, los grandes tenedores de viviendas pasan a ser considerados de esa manera a partir del momento en el que dispongan de 5 pisos en zonas tensionadas, mientras que en zonas normales se considera que hay que contar con 10 inmuebles propios.

En cualquier caso, todavía faltaría mucho trabajo de cocina por delante para que la medida llegue a aplicarse. Y es que el mapa de zonas tensionadas es importante, pero no resulta definitivo. Entre otros motivos, porque la nueva ley acaba de echar a andar y hay muchos aspectos aún por implementar. Por ejemplo, el de los precios de referencia. Se trata de un índice con el coste máximo de las rentas que se aplicaría en los entornos conflictivos y que ni siquiera existe todavía. En teoría, el Gobierno de Pedro Sánchez se ha comprometido a hacerlo público a lo largo de 2024.

A todo esto habría que añadir que, muy posiblemente, los jueces tendrán la última palabra. En concreto, el mapa elaborado por el Gobierno vasco podría ser impugnado a nivel judicial. Algo que, por ejemplo, ya ha pasado con la ley estatal que le da cobertura. El PP ha recurrido la Ley de Vivienda ante el Tribunal Constitucional, cuyo fallo determinará su legalidad o no, lo que podría echar por tierra todo este trabajo. Tampoco hay que olvidarse de que un hipotético cambio de Gobierno derive en una derogación de la norma.