La falta de vivienda se agrava y explica hasta el 40% de la imparable escalada de los precios

Aunque en el último año se ha aprobado la construcción de 132.000 viviendas nuevas (un 13% más que en el ejercicio anterior), la producción sigue siendo insuficiente para equilibrar el mercado y el déficit de vivienda «sigue ensanchándose». Los autores del informe indican que el déficit de vivienda es el principal determinante que explica la presión sobre los precios que «continúan acelerándose y dificultan el acceso a la vivienda», sobre todo en las zonas de mayor demanda. Destaca el hecho de que, según datos del INE y el Ministerio de Vivienda a los que alude Caixabank Research, la única provincia española que no presenta déficit residencial es Soria.

El déficit de vivienda no es cosa menor. Los autores del estudio calculan que entre 2021 y 2024 se ha acumulado la falta de hasta 765.000 casas, lo que equivale al 4% del parque de vivienda de España. Y precisamente es este déficit habitacional lo que explica el 39% del encarecimiento observado en este periodo. «Es urgente reactivar la promoción residencial para mitigar las presiones en los precios», indican. A nivel territorial, la falta de vivienda es muy agudo en Madrid, Alicante, Barcelona, Valencia y Málaga, las cinco por encima de las 60.000 casas necesarias, mientras que en la España vaciada el déficit es más reducido, pero también se encuentran por encima de las 3.000 viviendas las provincias de Jaén, Guadalajara, Lugo, Albacete, Burgos y Ciudad Real.

La mayor parte de las compras son de viviendas de segunda mano, pero las nuevas van ganando terreno por la «recuperación gradual» de la oferta. En el primer semestre del año se incrementaron estas operaciones un 22,2%, aunque las cifras aún son muy inferiores a las de 2007, cuando el 42% de las compras eran de vivienda nueva, lo que evidencia el 'boom' constructor de este periodo.

La falta de vivienda tira de los precios sin descanso. Ya supera, en términos reales, los niveles de 2010. Por regiones el comportamiento es heterogéneo, aunque las subidas se han registrado en todas las comunidades. Madrid y Cataluña están a la cabeza, seguidas de Andalucía, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Murcia, detalla el informe. De hecho, la fuerza del repunte desde mediados de 2024 de los precios en estas regiones «ha desplazado la demanda hacia zonas más asequibles», tirando también de los precios en las provincias que limitan con Madrid -como Segovia, Ávila, Toledo o incluso Valladolid- o con Barcelona.

Y la situación no se corregirá, al menos de momento. El estudio de Caixabank Research prevé que los precios suban un 10% este año y otro 6,3% en 2026. El crecimiento será superior al de la renta disponible por hogar y «tensionará aún más» los indicadores de accesibilidad a la vivienda, sobre todo en las zonas de mayor demanda.

Una de las razones de la subida de los precios es también el aumento de la demanda de compradores extranjeros. El mayor apetito inversor en España es evidente, con más de 50.000 viviendas adquiridas por extranjeros solo en el primer semestre del año, un 14% del total de las compraventas, según el Colegio de Registradores, cuatro puntos por encima del promedio histórico 2006-2024. Los datos del Ministerio de Vivienda indican que las compras por parte de extranjeros están en máximos de la serie histórica y conlleva que una de cada cinco casas las estén adquiriendo actualmente compradores foráneos, cuando en 2007 solo era el 7% del total.

Los extranjeros no residentes tienen un perfil en sus compras claramente diferenciado respecto a los residentes. Sus razones son más vacaciones o con fines de inversión y su capacidad adquisitiva es mayor. Esta tendencia influye en la demanda de determinadas zonas, sobre todo en las de mayor atractivo turístico. Así, el precio medio por metro cuadrado en las adquisiciones de no residentes fue de 3.063 euros en el segundo semestre de 2024, frente a los 1.713 euros/m2 de los nacionales, prácticamente el doble.

Además, el incremento del precio medio al que adquieren la vivienda los no residentes en los últimos años ha sido mucho más significativo, del 38% desde 2019. «Esta tendencia refleja que España se ha consolidado como uno de los destinos más atractivos para la inversión en inmuebles de lujo en Europa», indica el informe.