Qué es el 'house flipping', el método de inversión inmobiliaria del que algunos expertos desconfían
La práctica de comprar una vivienda usada, reformarla y venderla más cara puede generar altas rentabilidades, pero ser un fracaso si no se siguen unas normas
Jorge Murcia
Sábado, 11 de octubre 2025, 00:08
En 2024 una de cada cuatro viviendas se adquirió como bien de inversión, según el último 'Informe sobre el mercado de la vivienda', elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona. Muchos de esos casos son los de propietarios que adquirieron un inmueble de segunda mano -generalmente en mal estado- para reformarla y venderla.
Se trata de una modalidad de inversión inmobiliaria que no es nueva, aunque sí los es hasta cierto punto su denominación inglesa, 'house flipping'. El término 'flipping' se utiliza en economía para describir la compra de un bien que es revendido rápidamente con fines de lucro.
Esta práctica generará altas rentabilidades si se hace en el momento y lugar adecuados. Pero puede ser una operación ruinosa si no se siguen unas reglas básicas. O, como advierte Gonzalo Bernardos, el ahora efervescente mercado inmobiliario cambia de tendencia.
«Entonces, todos estos (los inversores) van a salir mal parados», sentenció el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona durante una de sus intervenciones el programa televisivo 'laSexta Xplica'
En su opinión, se tienen que dar tres condiciones para que una operación de 'house flipping' sea exitosa. Primera, comprar por debajo del precio de mercado. Segunda, que el mercado esté en un momento alcista.
«La tercera, la reforma que debes de hacer tiene que aparentar que está muy bien, pero que no sea muy costosa. Igual ganas algún dinero, pero si quieres te presento muchos que la han fastidiado, bien fastidiada», dice Bernardos.
José Manuel Fernández, subdirector en Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), destaca la «fantástica» rentabilidad del 'flipping' inmobiliario «si se logra una plusvalía del 10% en una compraventa de dos meses». Es decir, cuando sólo transcurre ese espacio de tiempo entre el momento de compra de la vivienda y su venta tras la reforma».
Con todo, ese 10% «sigue siendo bueno aunque la venta se alargue un año», sobre todo si se compara con la rentabilidad actual de otros instrumentos de ahorro e inversión, como los depósitos o las letras del Tesoro.
Fernández considera que el primer paso antes de lanzarse a una operación de este tipo es «evaluarla para saber si es posible mejorarla sin tener que realizar una enorme inversión».
Aconseja «apostar por la simpleza y la oportunidad del momento y lugar». O, lo que es lo mismo, «comprar barato y buscar una buena localización de la propiedad».
Además, hay que tener en cuenta si el lugar de compra «cuenta con núcleos cercanos de servicios como colegios, supermercados, tiendas… porque esto atraerá a más compradores».
Madrid, Barcelona, y destinos de costa del sur, como Marbella, Estepona o Sotogrande son las zonas que concentran un mayor número de operaciones de 'house flipping', según el portal inmobiliario Idealista.
Pisos con problemas «solucionables»
«Debes focalizarte en piso que tengan problemas solucionables, el problema del piso es tu oportunidad, tu aportación de valor será solucionar ese problema», recomienda Iñaki Unsain, 'personal shopper' inmobiliario en su blog.
A partir de ahí, hay que analizar adecuadamente la viabilidad de la inversión. «Haz bien los números, ten en cuenta todos los gastos e impuestos de la compra, de la reforma y otros gastos», aconseja.
Para ello recomienda utilizar «la regla del 70%». Así, el precio de compra será el resultado obtener el 70% del precio de venta de la vivienda reformada y restar de esa cantidad el coste de la reforma.
