Un millar de lonjas vacías de Vitoria espera la ordenanza que permita convertirlas en casas

La apuesta del Ejecutivo autonómico va a conceder esta posibilidad a todos los locales que tengan al menos 35 metros cuadrados de superficie y una altura libre de 2,60 metros. Algo que permitiría, según las estimaciones de Lakua, que 7.500 de las 21.295 lonjas vacías de Euskadi se conviertan en pisos habitables.

La decisión del Gabinete Pradales refuerza una posibilidad que Vitoria lleva años analizando y que abriría la ventana a que algunos de los locales vacíos en la capital alavesa se conviertan en pisos. En la ciudad, según los últimos datos difundidos por el Consistorio a petición del PP, hay 1.037 bajos sin actividad comercial. Lo que está pendiente de concretar es cuántos de ellos podrán convertirse en viviendas. Después de años de debate, la ordenanza municipal responsable de habilitar esta opción aún no está lista y, de momento, se deberá seguir esperando.

Esa normativa es la que está llamada a detallar cuántos pisos se pueden habilitar, con qué condiciones y dónde. En el Consistorio ya se da por descontado que no se habilitará esa opción ni en el Casco Viejo ni en el Ensanche, algo que, de entrada, descartaría a más de 200 locales de la ecuación. Sí se baraja esa medida para el barrio de San Martín y otros puntos de la ciudad. Asimismo, en la ordenanza probablemente se exigirá un tiempo sin actividad –podrían ser cinco años– para permitir que los locales se conviertan en apartamentos que en ningún caso serán turísticos. A eso habrá que sumar los requisitos mínimos que plantea el Gobierno vasco en su decreto de habitabilidad.

Pero de momento toca esperar. Consultados por este periódico, portavoces de Urbanismo señalan que esa ordenanza para permitir pisos en lonjas vacías no se pondrá en marcha hasta que se apruebe el Plan General, algo que se espera que ocurra a finales de verano. Hasta entonces no se podrá diseñar esa ordenanza.

Mientras se espera a la normativa, lo cierto es que esa experiencia de viviendas en planta baja ya es una realidad en la ciudad. Según el Plan Especial de Rehabilitación Integrada (PERI) del Casco Medieval, en la Almendra ya hay 36 lonjas que hacen de casa. Algunas de ellas son visibles en calles como Zapatería. Además, está el programa que quiere llevar a cabo el Gobierno vasco en Portal de Arriaga, donde se plantean seis alojamientos de alquiler social, de 40 metros cuadrados cada uno, a pie de calle.

Habilitar esta posibilidad es una reclamación habitual entre constructores y arquitectos. «En determinados casos es perfectamente compatible la vivienda en planta baja con otros usos terciarios o equipamentales», defiende Pablo Ortiz de Zárate, presidente del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro (COAVN) en Álava. Su institución apuesta por esta posibilidad porque «pondría en el mercado nuevas viviendas recuperando locales vacíos, aprovechando por tanto recursos infrautilizados». «Frente a la ocupación de nuevos suelos para construir viviendas, es infinitamente más sostenible esta estrategia alineada con el 'crecimiento hacia dentro' de la ciudad que plantea el propio Plan General», abunda en conversación con este periódico.

El presidente de los arquitectos cree que el argumento principal no debería ser el de sacar pisos al mercado, aunque considera que «este tipo de actuaciones pondría en el mercado nuevas viviendas en la ciudad consolidada».

Sobre los barrios donde habilitar esta posibilidad, Ortiz de Zárate pide «un análisis más fino» al Ayuntamiento. «La futura ordenanza debiera incorporar una reflexión en torno a la ciudad actual y la que queremos que sea, estableciendo áreas de la ciudad en las que proponer una mayor tensión comercial y densidad urbana», plantea.

Por ello «deben estudiarse pormenorizadamente las diferentes calles y sus tramos, sin descartar por tanto barrios completos», afirma en referencia al Casco Viejo y el Ensanche. Aun así ese análisis de los barrios como una unidad también lo descarta para puntos como Lakua, Zabalgana o Salburua. Aunque «parecen más apropiadas para esta compatibilidad de usos por la menor tensión comercial y la abundancia de locales vacíos desde hace décadas», «esto no exime de que deban estudiarse con detenimiento las calles y sus tramos para establecer qué zonas deben preservar una vocación comercial y cuáles pueden albergar viviendas en planta baja».

En algunos de esos barrios con menor densidad de población los bajos directamente se han destinado a equipamientos para los propios vecinos, como gimnasios, trasteros, espacios para aparcar las bicicletas o cuartos de contadores. Las empresas están cansadas de acumular lonjas que siguen sin dueño varios años después de haber entregado los pisos superiores. Y a ese hartzago hay que sumarle cuestiones pagar la cuota de la comunidad de vecinos y los impuestos por unos espacios que no les dan ningún beneficio. Josu Sánchez, CEO de Sarkis Lagunketa, coincide en que la ordenanza «es una demanda» en el sector. El reputado constructor recuerda que «ya se han hecho alojamientos dotacionales en bajos de Salburua y Zabalgana» y que antiguamente zonas del Ensanche contaban con entresuelos.

La medida, en su opinión, permitiría «revitalizar barrios con poca densidad». «Tiene que haber comercio en los barrios, pero no calles desiertas. El comercio es lo que da vida, y si no hay densidad de población no hay actividad comercial», ilustra. Ramón Sáenz de Valluerca, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Álava, coincide en que la futura norma «será más una solución que para esos locales que para el mercado de la vivienda libre». Aunque cree que «contribuirá» a este sector –donde puntualiza que «la vivienda libre no es cosa de ricos»– destaca que servirá más a «muchos locales en los barrios que no se usan y que están fuera del mercado». Lamenta, pese a todo, que la ordenanza «va a venir tarde».

Sánchez, por su parte, reclama que esos futuros apartamentos a ras de calle «sean rigurosos y tengan calidad» y que cubran «un cierto nivel de venta para el promotor», porque hacer viviendas en bajos «tienen unos problemas de costos importantes».