Vitoria crece en 3.700 pisos nuevos en sólo 4 años y recupera el ritmo de hace una década

Desde 2021, según los datos de licencias facilitados por el departamento de Urbanismo, se ha dado luz verde a la edificación de nada menos que 3.698 viviendas de nuevo cuño en la capital alavesa, a una media de 800 al año. En estos momentos coinciden en el 'skyline' de la 'Green' los esqueletos de hormigón de construcciones recién empezadas con otras a punto de entregar las llaves. Las hay de hasta 15 alturas.

Desde la misma atalaya, se observa cómo poco a poco se van llenando los huecos de los nuevos barrios. Lo que ha primado en estos cuatro últimos años, de acuerdo con los mismos datos, ha sido la construcción de vivienda libre y la de protección oficial o VPO, aunque esta última lleva la delantera sobre todo en 2024 y 2023. Así, Urbanismo ha concedido 1.778 licencias para hogares sin ataduras y otras 1.708 para los protegidos, en su gran mayoría de promoción pública y para alquiler social o asequible. Sólo en los dos últimos años se han hecho casi un millar de estos últimos. Los tasados –pisos que en mercado cuestan casi tanto como los libres, pero tienen condicionantes como el de estar sujetos a las listas del servicio vasco de vivienda Etxebide– han sido residuales. Sólo 212 desde 2021.

En ese paquete de VPO públicas están ya entregadas, o a punto, las 318 de alquiler social de Arkaiate y Larrein fruto del acuerdo para hacer 960 de este tipo de casas entre el Ayuntamiento y el Gobierno vasco, el 40% de ellas reservadas a jóvenes. Y también las 225 primeras viviendas del conocido como plan vasco de pisos de alquiler asequibles destinados a rentas medias de Goikolarra.

En este caso, el casero no será el Gobierno vasco sino una empresa privada, Madeilia, a la que Lakua entregará una ayuda de más de 10 millones de euros (hasta 45.000 euros por vivienda) a cambio de que destine esas casas a la modalidad de renta tasada durante 50 años.

Es un panorama muy diferente al que se da en Bilbao o Donostia. Según datos de las inmobiliarias, la capital vizcaína sólo estrenó 245 viviendas en 2024, ninguna de VPO. Y en San Sebastián se hicieron 214 pisos de lujo, algunos de los cuales llegaban a rozar el millón de euros. Es decir, en Vitoria se construye el triple, por la disponibilidad de suelo, pero también por su macrocefalia, ya que acapara el 80% de la población alavesa y la demanda es acuciante. No ocurre con los otros dos territorios, con un parque de viviendas más disperso.

Con estos datos en la mano, la alcaldesa de Vitoria, Maider Etxebarria, destaca el convenio con Lakua para hacer «cerca de mil viviendas en Salburua y con algunas promociones ya entregadas», y adelanta que el Ayuntamiento y el Gobierno trabajan en otro acuerdo similar sobre parcelas vacías que anunciarán en breve. «Se puede comprobar que la construcción de protección oficial en 2024 y 2023 es bastante superior a la de los pisos libres, lo que contribuye así a mitigar las dificultades de acceso de la población a la vivienda». La regidora cita también proyectos para jóvenes en la ciudad consolidada como los pisos de Nueva Dentro, fruto de un acuerdo con EH Bildu, y otras 5 operaciones de similar envergadura previstas en solares o edificios deteriorados del Casco Viejo.

Además, destaca que Urbanismo ha hecho «un gran esfuerzo» para reducir los tiempos de tramitación de expedientes para este tipo de obra mayor. Así, la media de espera para las nuevas edificaciones era de 179 días (5,77 meses) en 2023 y el pasado año se redujo a 117 días (3,77 meses).

¿Se mantendrá este ritmo? Los constructores se encogen de hombros. Portavoces de la patronal alavesa del sector, Uneca, creen que esto «dependerá de la viabilidad económica y financiera de las promociones, cuestión que está en riesgo en el caso de la vivienda protegida privada». Apuntan a que el coste que supone la compra del solar y la edificación es superior al precio máximo que pueden pedir por estos pisos de precio limitado por el Gobierno vasco. Acerca de la vivienda tasada, Uneca dice que es un producto que «se ha quedado en tierra de nadie», con precios que están «fuera de mercado» y por encima de las libres «pero con las mismas limitaciones de la VPO».

Los constructores tampoco se atreven a depositar sus esperanzas en el empujón experimentado por las libres. «Depende de la capacidad de los demandantes de asumir los precios que se están alcanzando y de la situación de los mercados de financiación residencial». Los tipos de interés, recuerdan, han bajado «una vez aparentemente controlada la inflación». «Los datos de pisos iniciadas respecto del stock de vivienda no son altos en comparación con otras capitales», alertan.

Lo que más se demanda, dicen, es la compraventa de un piso de 3 dormitorios con terraza y eficiencia energética en los nuevos barrios. Pero entre los problemas que perciben está el de que muchos de los solicitantes son jóvenes que no tienen ahorros y para poder lograr un préstamo tienen que recurrir a sus padres. Y son críticos con «el exceso y la complejidad de la regulación administrativa y la estructura jurídica de la propiedad del suelo resultante de la redensificación. Se refieren en concreto al porcentaje 70-30 de VPO frente a libre y la atomización de la titularidad de los suelos, «que introducen incertidumbre en los desarrollos». Es decir, apuntan estos portavoces, los constructores no disponen de suelo y eso hace que no se levante vivienda al ritmo de la demanda.

Recuerdan el incremento de los costes de producción «en parte por las materias primas y de las instalaciones y la falta de personal en las constructoras y subcontratistas a pesar de contar con convenios con condiciones mejores que otros sectores».