¿Cobrar por tener hipoteca? Una quimera

La crisis económica se ha llevado por delante varios mitos que parecían irrenunciables: que las viviendas siempre iban a subir de valor -llevamos siete años de caídas continuas-; que los precios de todos los productos no podían bajar -la deflación se ha instalado en la economía-; o que los tipos de interés se encuentran siempre en positivo. Los últimos anuncios del Banco Central Europeo (BCE) en torno a una posible rebaja del precio oficial del dinero en su próxima reunión de diciembre ha provocado un efecto inmediato: la caída del euríbor, el principal índice de referencia para las hipotecas en España, hasta el 0,08%, a cierre de este pasado viernes. En apenas tres meses, se ha reducido a la mitad. Y lo que es más importante, ese mismo índice referenciado a seis meses ya ha marcado cotas negativas (-0,004%), lo que anticipa posibles bajadas en las próximas semanas.

Es complicado, aunque no imposible, que el euríbor a un año se sitúe en negativo en algún momento de los próximos meses. En el fondo, se trata del interés medio al que los 44 principales bancos de la zona euro se prestan dinero. Y si tienen mucha facilidad por parte del BCE para hacerlo, pueden llegar a situarlo en negativo. Fuentes del mercado financiero indican que, al tratarse de referencias virtuales que se marcan las entidades diariamente en su negociación, y no de operaciones reales efectuadas de préstamos, será poco probable que accedan a que se sitúe por debajo del 0%. Sobre todo, por los efectos que podría tener en el mercado hipotecario. Porque, ¿qué pasaría con los intereses de las cuotas hipotecarias de los clientes? ¿Dejarían de pagar estas cantidades y sólo amortizarían capital? E incluso, ¿tendrían que devolver los bancos parte de esos intereses al situarse su índice de referencia en terreno negativo?

El diferencial

El sueño de muchos hipotecados se desvanece desde el momento en el que, para calcular las cuotas mensuales de un préstamo, es necesario aplicar un diferencial al índice al que se encuentran asociado. Es decir, que sobre ese indicador base se añade un porcentaje adicional de intereses que elevan el recibo a abonar. Sólo en el hipotético caso de que el euríbor se situara en registros negativos muy bajos -en el -0,5% o el 0,7%, por ejemplo-, el interés total a pagar no estaría 'en positivo' para algunos ciudadanos. En concreto, aquellos que disponen de hipotecas constituidas hace más de siete años, cuando se aplicaban diferenciales que rondaban esos márgenes de entre el 0,5% y el 0,7%.

Jesús Palau, profesor de Esade, recuerda que en todos los créditos «existe fijado un diferencial, que varía en función de las condiciones de cada banco», entre mínimos de los 0,20 hasta los dos o tres puntos, correspondientes a las hipotecas que se están firmando en los últimos años, y que verían muy lejana la posibilidad de aplicar un interés total negativo. Estas condiciones suponen «una dificultad añadida para que, en realidad, el interés de una hipoteca pueda ser negativo», porque la suma del euríbor más el diferencial correspondiente sería positivo.

Además, hay que tener en cuenta otros requisitos que pueden estar incluidos en las escrituras hipotecarias y que los consumidores podrían desconocer, como ocurrió en su momento con las cláusulas suelo. Una parte de las hipotecas españolas tienen limitados los intereses mínimos que pueden aplicar. Pero en otros casos, pueden existir préstamos que impidan aplicar, directamente, un interés en negativo, por debajo de cero. «Jurídicamente, si la base de cálculo es el euríbor, hay que aplicarlo en todas sus circunstancias, salvo que haya alguna condición que lo impida», insiste Palau.

Ahorro y tipos fijos

Lo que sí está provocando unos tipos de interés tan próximos al 0% son dos cambios en el sistema financiero. Por una parte, que los ciudadanos pueden amortizar sin tanto esfuerzo sus créditos hipotecarios. Con un euríbor en mínimos, supone un alivio el abono de la cuota mensual, que se destina prácticamente en un 80% o en un 90% a quitarse capital pendiente de la hipoteca. En el último año, las familias se han ahorrado, de media, 200 euros.

Además, parte de la banca está apostando por los préstamos a tipo fijo. Para las entidades, esta vía supone una salida para hacer frente a la caída de ingresos que implican unos tipos de interés variables tan bajos como los actuales. En algunos casos, esos intereses ya se encuentran por debajo del 3%, frente a las referencias de entre el 5% y el 6% que se cobraban por este tipo de préstamos hasta hace poco tiempo.