Hipotecados y... empapelados

Durante la búsqueda del inmueble, si es que tenemos ya las opciones un poco claras, podemos empezar a comparar hipotecas y preparar la documentación que el banco nos pedirá para estudiar nuestra solvencia, como la nómina, la última declaración de la renta o nuestra vida laboral, que hay que solicitar a la Seguridad Social.

Para obtener toda la documentación sobre nuestro futuro hogar, lo primero que hay que hacer es acudir al Registro de la Propiedad. En él, debemos comprobar que la vivienda está a nombre de quien nos la vende y que está libre de cargas sobre la propiedad, como embargos, usufructos o hipotecas. Para obtener esta información basta con una nota simple que se puede solicitar 'online' en la web del Colegio de Registradores de la Propiedad de España por 9,02 euros.

Después, hay que pasarse por el catastro para conocer las características oficiales de la vivienda: antigüedad, superficie, uso de suelo o calificación. «Hay pisos que, en realidad, figuran como trasteros o locales o que tienen estructuras sin legalizar como cerramientos, buhardillas o sótanos. En otras ocasiones, puede haber discrepancias entre lo que figura en el catastro y lo que dice el Registro en cuanto al número de metros cuadrados, por ejemplo, lo que puede ocasionarnos problemas para obtener la hipoteca o inscribir la compra», advierten en la OCU.

Por su parte, el vendedor además tendrá que preparar las escrituras y deberá facilitarnos el certificado de Inspección Técnica de Edificios, así como el de eficiencia energética. «Pueden no haberse solicitado expresamente para la venta, pero hay que comprobar que no han superado su período de vigencia», matiza Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario pisos.com. Por otra parte, en algunas comunidades también es obligatorio presentar la cédula de habitabilidad. Finalmente, deberá justificar que está al corriente del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y que no tiene deudas con la comunidad de vecinos.

En el banco, «después de negociar lo que podamos sobre la oferta inicial del préstamo y revisar detenidamente todas las cláusulas de la hipoteca», como advierte Font, nos pedirán una tasación del inmueble. Podemos dejar que la encargue la propia entidad o buscar un profesional especializado por nuestra cuenta. El coste puede estar entre los 200 y los 500 euros, cantidad que recae en cualquier caso en el cliente.

Tenemos la misma libertad de elección con la gestoría. La entidad puede recomendarnos una para preparar las citas con el notario y con Hacienda, pero también podemos acudir a cualquier profesional de nuestra confianza o incluso prescindir de esta ayuda y ahorrarnos un gasto cercano a los 400 euros que es compartido por cliente y banco.

.

Tenemos derecho a escoger la notaría en la que se formalizarán tanto la compraventa como la firma de la hipoteca, que suelen realizarse a la vez. «Diez días antes de la fecha establecida, nos citarán allí para darnos la opción de hacer cualquier consulta. Es obligatoria desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019 para aumentar la protección del consumidor y tener la certeza de que este sabe lo que va a firmar», explica Ferran Font.

En el caso del primer documento, el contrato de compraventa, según el Código Civil, es el vendedor quien se hace cargo de los gastos de la escritura pública, mientras que el comprador asume los de la primera copia, salvo que se pacte otra cosa. Los honorarios de los notarios, los aranceles, están regulados y, en este caso, oscilan entre 600 y 900 euros, dependiendo del precio del inmueble.

Tras adquirir formalmente la vivienda, contrataremos la hipoteca, aunque ambas cosas se firmen en la misma visita a la notaría. En este caso, los gastos desde 2019 corren únicamente a cargo del banco.

La transmisión de una vivienda implica la obligación del pago del IVA si es de nueva construcción –con un tipo del 10%– o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se trata de una vivienda de segunda mano. «En este caso hay grandes diferencias entre comunidades y en algunas tampoco se paga lo mismo por la residencia habitual que por una segunda vivienda», explica Font. Según la OCU la variación puede ir del 4% establecido como tipo general en el País Vasco al 11% de Cataluña, Extremadura o Baleares. Este porcentaje se calcula sobre el precio de compra.

Finalmente, hay que inscribir la nueva escritura en el Registro de la Propiedad, un trámite que cuesta 24 euros y debe realizar se en un plazo de sesenta días desde la fecha de la firma del contrato de compraventa. Este paso lleva aparejado el pago del Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también varía en cada comunidad y suele suponer entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda.