La hipoteca inversa y el ciudadano sénior

Todo esto supone un alto coste y la prestación pública de la Seguridad Social no alcanza para su financiación, aun siendo el nuestro uno de los países europeos con mayor tasa de sustitución (relación entre la primera pensión de jubilación y el ultimo ingreso salarial), superando en muchos casos el 80%.

Según información disponible en las Encuestas Financieras de las Familias publicadas periódicamente por el Banco de España y estadísticas del INE, más del 75% de los ciudadanos poseen una vivienda en propiedad, a los que les pudiera interesar contratar una hipoteca inversa, ofreciendo su vivienda habitual como garantía. La operación, básicamente, consiste en transformar el capital de su vivienda (que no es líquido) en capital monetario (dinero efectivo). Normalmente, a través de una renta mensual.

Como todo producto financiero, cuenta con puntos a favor y en contra. No obstante, a nuestro juicio, y siempre que el diseño del producto se adecúe al perfil del cliente, son bastantes más los aspectos favorables.

La renta complementaria a ofrecer al ciudadano senior se debe calcular cumpliendo los principios de equivalencia financiero-actuarial; es decir, teniendo en cuenta, por un lado, el importe de valoración de la vivienda y, por otro, el valor actual actuarial de la renta futura a recibir por el ciudadano senior en términos de equivalencia, para el cual es indispensable conocer su esperanza de vida. Es dicha equivalencia la que posibilita que el resultado de la operación sea equitativo, tanto para la entidad comercializadora como para el ciudadano que lo recibe.

La hipoteca inversa es popular en países como EE UU o Reino Unido, entre otros. Además, países como China o India lo están potenciando también, siguiendo una perspectiva previsora, promocionando la compra de viviendas por parte de sus ciudadanos, acompañados de un tratamiento fiscal favorable, con el objetivo de poder transformarlas, en un futuro no muy lejano, en renta complementaria a su pensión pública, y a ser posible, vitalicia.

En Euskadi, a partir de los datos antes indicados y de información consultada en Eustat, los resultados son parecidos. Es cierto que disfrutamos de un nivel de ingresos públicos más alto, pero también deseamos una calidad de vida mejor.

Entre algunas de las desventajas que se le atribuyen, principalmente por las entidades financieras y aseguradoras, está el que, con frecuencia, la vivienda habitual finalmente pasa a ser de su propiedad. También se le achaca el que ocasiona pérdidas para la entidad. A este respecto, y a partir de nuestras investigaciones como expertos en esta materia, la probabilidad de pérdida para la entidad no existe cuando se establece la equivalencia financiero-actuarial, es decir, cuando se introducen en la ecuación todos los factores que constituyen la base técnica.

Ahora bien, la contratación de la hipoteca inversa supone asumir la responsabilidad de devolver la financiación recibida, así como los intereses afectos a la misma y las comisiones correspondientes, que no son despreciables.

La supervivencia de la persona podría suponer un riesgo para las entidades que la ofertan. Pero la misma se puede estimar a través de la esperanza matemática de vida. Por ello, ante la posibilidad real de que el ciudadano viva más de lo estimado en el contrato, sobre todo en los momentos actuales en los que la longevidad se está prolongando de manera notable, aconsejamos contratar, con una parte del crédito de la hipoteca inversa, un seguro de renta vitalicia, para de esta forma dar cobertura al riesgo de longevidad del senior hasta su fallecimiento.

Finalmente, creemos que, al tratarse de un producto con implicaciones socialmente significativas, bien podría ser gestionado por el Gobierno. También sería conveniente que se establecieran límites en cuanto a los tipos de interés y a las comisiones inherentes al contrato. De esta forma, las autoridades contribuirían a una causa social, que beneficiaría tanto a los ciudadanos senior, mejorando notablemente su bienestar social, como a los gobiernos, con relación al problema de la sostenibilidad de la Seguridad Social.