Cómo evitar que la subida del euríbor afecte a tu hipoteca

El euríbor a doce meses cerró julio marcando una media mensual del 0,992%, lo que sitúa el índice más utilizado como referencia en los préstamos hipotecarios casi punto y medio por encima del valor registrado hace un año (-0,491%). Dicho de otro modo, alguien que tenga contratada una hipoteca variable a 30 años de 150.000 euros con un diferencial del 0,99% más euríbor, sufrirá un aumento de su cuota mensual de 100,77 euros; es decir, pasaría de pagar 448,72 euros a abonar 549,49 a partir de la revisión, lo que equivale a un incremento de 1.209,24 euros anuales.

Para saber cuánto nos afecta en nuestro caso particular hay que consultar en la escritura qué fecha se toma como referencia para realizar el cálculo. Es decir, el valor medio del euríbor durante qué mes es el que se va a tener en cuenta. Puede, por ejemplo, que la revisión de la cuota se haga en agosto (también esta fecha figura en la escritura) y que el valor que se aplique sea la media del euríbor en julio o en junio. Con el dato del euríbor podemos acudir a simuladores como el del Banco de España.

Si una vez constatado cuánto nos va a doler la tendencia alcista del índice queremos paliar en la medida de lo posible este encarecimiento podemos acudir al banco a modificar las condiciones de nuestra hipoteca (ya sea para pactar un diferencial más bajo o para pasar de tipo variable a fijo) o incluso llevarnos el préstamo a otra entidad. En el primer caso, en el de la renegociación, estaríamos hablando de una novación, y en el segundo, de una subrogación. Evidentemente, ya no vamos a encontrar en el mercado las hipotecas fijas que se ofrecían hace un año, puesto que la política monetaria del BCE impacta directamente en las hipotecas variables pero también hace que los bancos suban el coste de las fijas e incluso dejen de ofrecerlas. Lo que sí podemos ganar con el cambio es tranquilidad de cara a futuras posibles subidas de los tipos.

Según Patricia Suárez, presidenta de la asociación de usuarios financieros Asufin, «para saber si nos compensa realizar cualquier cambio hay que mirar el tiempo que nos queda de hipoteca y el tipo al que la firmamos. Para empezar, porque no es lo mismo si te quedan quince o veinte años que si son cinco, ya que en la recta final probablemente no te merezca la pena afrontar los trámites ni de la novación ni de la subrogación. Después hay que ver el tipo de interés firmado; hay casos en los que incluso con la subida de la cuota en la próxima revisión todavía resulta más competitivo el variable que se tiene que los fijos que nos ofrecerán en este momento». En su opinión, buscar una alternativa, ya sea a tipo fijo o variable más bajo, empieza a merecer la pena con un diferencial (el porcentaje fijo que el banco suma al valor del euríbor) a partir del euríbor más 1%.

Para el cliente, la tramitación de una renegociación o novación es más sencilla que la de una subrogación, pero para el banco supone afrontar una serie de gastos. De ahí que, de entrada, lo normal sea que no muestre ningún interés por cambiar las cláusulas de la hipoteca. Lo suyo es solicitar esta renegociación llevando ya una contraoferta de otra entidad.

Si finalmente, llegamos a un acuerdo es importante saber que la modificación de las condiciones originales del préstamo hipotecario no requiere hacer escrituras completas, pero sí hay que pagar los gastos de notaría, gestoría, Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Sin embargo, desde la entrada en vigor en 2019 de la nueva ley hipotecaria, todos estos gastos deben correr por cuenta de la entidad. De este modo, el único desembolso al que está obligado el cliente es el de la nueva tasación de la vivienda –entre 200 y 400 euros, aproximadamente–, si es que el banco la pide. Si efectivamente lo hace, lo normal es que también cambie las condiciones para la ejecución de la hipoteca en caso de impago.

Por otra parte, y siempre que ya estuviera reflejado en el contrato inicial, nos pueden aplicar una comisión por novación. También en este punto la ley hipotecaria de 2019 aportó novedades, ya que establece que hay que pagar por ella lo que figura en la escritura salvo si la novación está relacionada con un cambio de interés variable o fijo (o viceversa). En ese caso, queda limitada al 0,15% del capital pendiente durante tres años desde la contratación de la hipoteca. La norma se aplica a todos los préstamos, independientemente de si se firmaron antes o después de la reforma legal, por lo que para los anteriores a la nueva ley esos tres años se cuentan a partir del 16 de junio de 2019, día en que ésta entró en vigor.

Para poder hacer una subrogación es imprescindible que la nueva entidad nos mejore las condiciones del préstamo, ya sea pasando de variable a fijo o simplemente rebajando el diferencial. Si no es así, el banco con la que se firmó en origen tiene derecho a negarse a la operación y, en ese caso, la única opción para cambiar la hipoteca sería cancelarla para, seguido, contratar una nueva donde más interese.

De realizar la subrogación, hay que afrontar los gastos de notaría, Registro y gestoría –no hay IAJD–, pero lo normal es que, decidido a captar un cliente, sea el nuevo banco quien se ofrezca a pagarlo. Además, y esto sí que le toca ya al cliente, hay que abonar una nueva tasación de la vivienda y la comisión de subrogación que pedirá la otra entidad, si es que ya estaba contemplado en el contrato que firmamos en su día. Si la hipoteca es anterior a 2019, esta comisión será la que figure en la escritura, pero si es posterior su importe dependerá del tipo que tengamos contratado. Si es fijo será de hasta un 2% si el cambio de entidad se da durante los diez primeros años de vida de la hipoteca y de un 1,5% si es pasado ese tiempo. Si, en cambio, es variable, hay dos opciones: pagar un máximo del 0,25% durante los primeros tres años o hasta el 0,15% durante cinco.

Tanto la novación como la subrogación pueden ir acompañadas de la 'obligación' de contratar otros productos que incrementen nuestra vinculación con el banco. Quizá esta oferta aparezca como una bonificación, ofreciéndonos mejoras en el tipo en función de estas contrataciones añadidas. En cualquier caso, desde Asufin, recomiendan comparar el precio de esos productos en el mercado ya que, en ocasiones, la diferencia no queda compensada con la rebaja del tipo que vamos a obtener. También nos recuerdan que no estamos obligados a contar con más seguro que el de daños sobre el inmueble hipotecado –lo que conocemos como seguro de hogar– y que no es necesario que lo firmemos con la misma entidad que nos da el préstamo. En cualquier caso, podemos contratar esos seguros el primer año y cambiarlos de compañía o darlos de baja después y, desde luego, sumar el gasto que suponen a la hora de valorar la conveniencia o no de realizar cualquier operación relacionada con la hipoteca.