Hipoteca inversa: nuevo complemento a la pensión de jubilación

El aumento de la esperanza de vida y las interrogantes que planean sobre la sostenibilidad del sistema público de pensiones hacen que muchos ciudadanos se planteen otras fórmulas de garantizarse unos ingresos suficientes una vez alcanzada la edad de jubilación. Uno de estos instrumentos es la hipoteca inversa. Se trata, según explica el Banco de España en una guía específica sobre este producto, «de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae fundamentalmente sobre la vivienda habitual (…) concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas a una persona». El beneficiario debe ser ser mayor de 65 años, acreditar un grado de discapacidad igual o superior al 33%, o con gran o severa dependencia.

La Ley 41/2007, que regula este tipo de hipotecas, establece que la cantidad dispuesta en el préstamo alcanzará «un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de la tasación en el momento de la constitución». Una vez se alcanza dicho porcentaje -que suele ser inferior al 70%- el beneficiario deja de disponer de la renta, aunque la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad prestataria, del crédito dispuesto más los intereses se produce una vez ha fallecido el propietario, «mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria».

Por tanto, una de las características que la diferencian de una hipoteca normal es que la deuda no disminuye con el tiempo, sino que va aumentando hasta que un tercero se haga cargo de ella o se ejecute la garantía. Aunque no es una figura muy demandada por los consumidores, el Banco de España cree que el alto índice de propiedad de los ocupantes de viviendas, «superior al de nuestro entorno» europeo, puede facilitar su desarrollo. A todo ello se suma «el aumento de la longevidad y las expectativas de que las pensiones y ayudas públicas no siempre puedan mantener una evolución ascendente».

El supervisor subraya que «estamos ante un capital prestado en forma de crédito o préstamo, no ante una renta una pensión». Los principales elementos de esta herramienta financiera son la vivienda -que se ofrece en garantía- y su finalidad, proporcionar ingresos hasta el fallecimiento del titular, momento en el que se habrá de devolver el préstamo.

El principal beneficio fiscal de este producto es que si se firma sobre la residencia habitual, el beneficiario estará exento de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En cuanto a la renta resultante percibida, estará exenta del IRPF aunque se trate de segunda residencia.

La principal ventaja de una hipoteca inversa simple, según el Banco de España, es que no se transmite la vivienda, así que el interesado puede seguir viviendo en ella o incluso alquilándola. Sin embargo, no cubre el riesgo de longevidad. Es decir, si el beneficiario sobrevive a la edad estimada en el contrato, dejará de percibir los ingresos complementarios. Un aspecto que, insiste el supervisor, «debe advertirse y decantarse para evitar situaciones de necesidad del futuro».

Para dar respuesta al problema que en este sentido puede suponer la longevidad se creó la hipoteca inversa combinada con un seguro de rentas vitalicias diferidas. En este caso el cliente recibirá el dinero durante su periodo de vida esperado. Una vez excedido ese tiempo, se activa el segundo producto, de manera que percibirá una renta vitalicia diferida.

Los expertos del Instituto Santalucía ponen el ejemplo de una persona de 65 años que contrata este producto. Por un lado, se financia una renta pactada hasta que cumpla los 90 años. Por otro, una renta vitalicia asegurada que se pagará a partir de ese momento. Si el beneficiario fallece antes de esa edad, la renta financiera se seguirá pagando a los herederos, mientras que la renta vitalicia asegurada no llegará a constituirse. Por tanto, el usuario puede tener la seguridad de que durante toda su vida dispondrá de un nivel de ingresos fijos.

Pero también tiene sus inconvenientes. Por un lado, los ingresos derivados de la vivienda son menores que en la hipoteca inversa simple. Además, el coste del seguro depende de la edad y el estado de salud del solicitante. Otro aspecto a tener en cuenta es que la renta derivada del seguro -que empieza a devengarse a partir de la edad fijada en el contrato- no está exenta de tributación. No obstante, tal como recuerda el Banco de España, «sólo tributará la parte correspondiente a la rentabilidad incorporada en dicha renta, que se calcula en función de la edad del rentista en el momento de su constitución». Por ejemplo, a partir de los 70 años se considera rendimiento del capital mobiliario el 8% del importe de la renta.

Otra modalidad de hipoteca inversa con renta vitalicia es la inmediata. En este caso el préstamo hipotecario se dedica íntegramente a financiar la prima única de una renta vitalicia asegurada. Al ser inmediata, y no diferida, el cliente la empieza a percibir desde el primer momento. En el Instituto Santalucía advierten de que esta fórmula tiene unas características propias. Una de ellas es que en caso de fallecimiento prematuro, la carga hipotecaria sobre el inmueble sigue siendo el capital entregado, al que hay que sumar los intereses acumulados hasta el momento del fallecimiento.

Por ejemplo, se constituye una renta vitalicia mensual en la que se entrega como prima el importe total del préstamo hipotecario. Si el cliente fallece de forma repentina a los dos meses de la constitución de la operación, sólo habría cobrado dos rentas. Sin embargo, la deuda hipotecaria a amortizar sería el capital total invertido en la prima de la renta vitalicia, más los intereses acumulados. Por contra, si el rentista sobrevive muchos años, seguirá cobrando la renta vitalicia durante toda su vida y disfrutando de la vivienda hasta que fallezca.