Un experto se moja sobre esta disputa habitual entre caseros e inquilinos: «Termina el alquiler y...»

Gabriel Cuesta

Martes, 22 de abril 2025, 17:17

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Es uno de los conflictos más habituales entre caseros e inquilinos. «Aquí siempre hay disputas», analiza un experto inmobiliario cuando se refiere al momento en el que se termina el contrato de arrendamiento. Y hay dos opciones encima de la mesa: darlo por finalizado o renovarlo. Son las condiciones las que generan ese foco de conflicto.

Hay varios escenarios posibles. «Si no estás en zona tensionada y se acaba el contrato de alquiler, el propietario puede hacer un contrato nuevo por el precio que quiera», desgrana Sergio Gutiérrez, experto del sector que desarrolla su actividad profesional en Barcelona en la empresa Excellence Real Estate Circle. Eso sí, «si lo que se hace es renovarlo con el mismo inquilino, tiene limitaciones por el IPC». Es decir, el incremento no podría superar el 2,3%, donde se sitúa actualmente la variación interanual en marzo.

En el caso de que la vivienda se encuentra en zona tensionada, aclara el inversor, tampoco la subida podrá superar el IPC, incluso en los contratos para nuevos propietarios. «Nunca va a poder subirlo por encima de ese indicador», insiste. ¿Dónde está el problema? Que más allá de lo que diga la ley, las diferencias sobre la renta generan un conflicto importante entre propietarios e inquilinos.

«A veces el propietario avisa al inquilino de una subida alta, por encima del IPC, y dice que en vez de renovarle el contrato, le va a hacer uno nuevo», cuenta Gutiérrez. «¿Qué hace el inquilino? Dice que acepta la subida de precio con un contrato de tres años y luego reclama porque no se le podía subir tanto». La conclusión de este experto del sector es que el actual contexto legislativo genera «demasiado lío» y «no beneficia ni a propietarios ni inquilinos».

Cabe aclarar que es importante un dato: la fecha de firma del contrato. Si se anterior al 26 de mayo de 2023, la fecha en la que entró en vigor la nueva ley de Vivienda, la subida máxima al renovarlo aplica la fórmula IPC. Aquellos formalizado con posterioridad a esa fecha, se aplica la nueva fórmula IRAV para «evitar incrementos desproporcionados en la renta de contratos de arrendamiento».

Ese índice de referencia para el alquiler (lo que puede subir el contrato) se establece con la menor tasa resultante de tres parámetros: la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, una nueva fórmula definida a propuesta de la Dirección General de Política Económica y que se activa cuando los dos primeros valores se sitúan por delante del 2%. Según detalla la norma publicada este viernes en el BOE, la primera referencia se publicará el próximo 2 de enero.

¿Y qué significa esto en la práctica? Que las subidas que podrán aplicar los propietarios en la cuantía nunca podrán superar el Índice de Precios al Consumo (IPC) o el IPC subyacente (el que es menor, ya que se calcula sin tener en cuenta los precios de la energía y los alimentos no elaborados). De esta manera, con este cálculo se activarán mecanismos de reducción (un coeficiente moderador) para los momentos en los que estos indicadores superen el 2%. Una novedad que pretende dar respuesta a dos años muy convulsos en los que el IPC ha llegado a superar el 10% en los picos de la crisis.

Es importante recordar que ese 2% no es un límite a las subidas. Un caso práctico: si el IPC y el IPC subyacente se sitúan por debajo del 2%, se tendrá en cuenta el menor dato de los dos. Por ejemplo, si el IPC sube al 1,8% y la tasa subyacente se sitúa en el 1,9%, los contratos se actualizarán al 1,8%.