Vivienda imposible: razones y sinrazones

La riqueza de los hogares españoles descansa mayoritariamente en el ladrillo. Si los jóvenes no pueden acceder a la propiedad, asistimos a una forma flagrante de empobrecimiento y discriminación generacional. Entre 2002 y 2022 la riqueza neta de los hogares con cabeza de familia menor de 35 años se ha reducido un 72 %, mientras que la de los mayores de 74 años prácticamente se ha duplicado. Hoy, apenas un tercio de los menores de 35 años es propietario de su vivienda, frente al 70 % registrado en 2011. Solo hay que saber restar para dar con la razón de la escasez de viviendas y de sus precios exorbitantes.

En España se generan cada año alrededor de 130.000 nuevos hogares demandantes de vivienda. A ello se añaden unas 142.000 compraventas correspondientes a no residentes. En conjunto, la demanda total ronda las 272.000 viviendas al año. Sin embargo, la oferta real de viviendas nuevas terminadas apenas ha alcanzado unas 108.000 anuales de media en el período 2019-2024. Esto genera un déficit estructural de 164.000 viviendas al año. La construcción actual cubre solo el 40 % de la demanda total efectiva. Este desfase se acumula desde hace más de quince años y explica un déficit estructural que supera las 650.000 unidades. Si se incluye el parque obsoleto que necesita sustitución, el agujero total ronda los 1,5 millones.

Si la oferta es escasa, la lógica dice que es imprescindible aumentarla. Las medidas de apoyo a los demandantes, como subvenciones o deducciones, se capitalizan íntegramente en precios sin mejorar el acceso a la propiedad. Otras medidas como los topes a los precios son simplemente contraproducentes. La evidencia empírica, nacional e internacional, es homogénea: restringir precios reduce la oferta y encarece el mercado no regulado. Además, los controles de precios son difíciles de aplicar y de supervisar. Tampoco hay que olvidar la importancia de la seguridad jurídica de la propiedad privada. Como adenda figura una razón circunstancial pero sensible: la carestía de los materiales y las dificultades para obtener mano de obra cualificada que desmotiva crecientemente a los promotores inmobiliarios.

La solución pasa por ampliar la oferta disponible: liberar suelo finalista, acortar los inadmisibles plazos administrativos, revisar una fiscalidad que penaliza fuertemente la producción de vivienda, dar seguridad jurídica a la inversión y asegurar un volumen significativo de vivienda asequible o protegida promovida mediante la colaboración público-privada. Todo lo demás son gestos o medidas paliativas, absolutamente insuficientes.

Solamente lo dicho hasta aquí omitiría parte de la verdad que es menester completar. El déficit oferta-demanda inmobiliaria debe ser interpelado, añadidamente, por un segmento especifico de la demanda: el de los muy ricos. Esta realidad es congruente con la condición de inelástica de la demanda de los bienes de lujo. Los muy ricos siempre hallarán vivienda –en realidad la mejor vivienda–, porque comprarán a cualquier precio. Muy al contrario de la ciudadanía media, para la que el precio de la vivienda es un componente fundamental de su demanda, que se denomina elástica. Los precios estratosféricos del inmobiliario en Madrid son un ejemplo paradigmático de la irrupción durante el último lustro de una elite económica mundial que ha escogido la capital de España como uno de los destinos estrella de su inversión inmobiliaria. Como es lógico, esta realidad no merma la responsabilidad de la cooperación público-privada de satisfacer la demanda de los no superricos. Madrid atrae a las elites financieras, al igual que la Costa blanca o la Costa del sol, y eso es muy positivo. Prohibir la adquisición de viviendas a extranjeros, o disuadirlos mediante medidas fiscales sería un error mayúsculo.

Dicho lo cual, los obstáculos que impiden satisfacer la demanda de vivienda del ciudadano de a pie son inaceptables. En realidad, se trata de una omisión que cuestiona seriamente a nuestras administraciones públicas.

No hay visos de solución inmediata al escándalo que representa en España una vivienda inaccesible. Mientras tanto la pobreza inmobiliaria recaerá, una vez más, sobre quienes llegan más tarde.