Cinco fórmulas para hacer frente a las subidas del tipo de interés en las hipotecas

Los expertos recuerdan que lo normal es tener los tipos de interés entre el 1% y el 2%. «Lo inusual es lo que hemos vivido en los últimos años, con tipos negativos. Quienes hayan contratado hipotecas a interés variable en estas circunstancias deberían saber que esa cuota inicial suave no se iba a mantener en el tiempo», comenta José Manuel González, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Bizkaia.

Enrique García, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), concuerda. «En este momento, los créditos hipotecarios no son nada caros si comparamos sus condiciones con las de los últimos 20 años», sentencia. En cualquier caso, el salto del euríbor supone que, para la hipoteca media española, la cuota mensual se encarecerá en unos 125 euros. Y desafortunadamente todo apunta a que los tipos de interés continuarán creciendo durante el próximo año. El BCE tiene previsto elevarlos la próxima semana y la Fed a finales de mes, con lo que el golpe será aún mayor en la siguiente revisión.

González reconoce que hay familias para las que esta nueva cuota puede resultar inasumible, porque se enmarca dentro de «una tormenta perfecta en la que todo se encarece». García también recalca que «toda decisión depende, al final, de la solvencia del hipotecado».

Hay dos soluciones para evitar que la cuota mensual de la hipoteca crezca proporcionalmente al tipo de interés sin cambiar de banco, y ambas requieren modificar el plazo de amortización. Por ejemplo, Jesús, que solicitó un crédito hipotecario de 50.000 euros a 12 años, se está planteando romper la hucha de los ahorros y amortizar parte de lo que le queda para acabar de pagarlo y mantener así su cuota invariable. «La amortización siempre es interesante a nivel financiero. Pero hay que tener en cuenta dos cosas: las comisiones que aplicará el banco y las bonificaciones fiscales a las que se pueda optar», explica García. «Sobre todo si el crédito es de una pareja, las deducciones en el IRPF pueden hacer que, con los tipos actuales, no salga a cuenta cancelar parte o la totalidad de la deuda», añade González.

La otra opción es alargar el plazo de amortización del crédito. Que uno contratado a 25 años, por ejemplo, se acabe pagando en 30. Eso permitiría amortiguar el impacto de un mayor tipo de interés en la cuota mensual. «Consideramos que es una opción poco aconsejable porque, a largo plazo, encarece el crédito. Pero depende de la capacidad económica de cada familia», comenta el portavoz de la OCU. «Para alguien que esté agobiado, este cambio puede ser efectivo», añade el agente de la propiedad, que incide en la responsabilidad de las entidades financieras. «Deberían ser más empáticas y facilitar el pago de quienes, por un motivo puntual, se ven en dificultades para satisfacer los pagos».

González ofrece otra salida «en la que poca gente piensa»: el préstamo familiar. Tiene dos ventajas: se puede conceder a interés cero y también permite acogerse a las desgravaciones fiscales existentes. «Hay que encontrar a alguien que tenga solvencia para cancelar parte o la totalidad de la hipoteca, pero es una posibilidad que puede sacar de un apuro», recalca.

También sin abandonar la entidad financiera con la que se ha contratado la hipoteca, cabe la posibilidad de realizar una novación, o sea, una modificación en las condiciones del crédito. La situación actual, ligada a las agoreras previsiones para lo que resta de año y el siguiente, ha provocado que cada vez haya más deudores interesados en cambiar la modalidad de su hipoteca. Quienes tenían contratada una a tipo variable pueden verse atraídos por cambiarla a un tipo fijo debido a la expectativa de un aumento continuado de los tipos y antes de que esta se produzca.

La presidenta de Asufin, Patricia Suárez, aseguran que se está dando una avalancha de peticiones en ese sentido, pero los bancos lo niegan.

Desde Kutxabank reconocen que las consultas para ese cambio han aumentado, aunque no se traducen en el cierre de operaciones. Lo confirman los datos del INE, que recogen cambios en 14.400 hipotecas en junio, un 48% menos que el mismo mes de 2021.

«El euríbor a 12 meses, que se toma como referencia para las hipotecas, ha pasado del 1,73% al 2,46% en agosto. El mercado ha anticipado las subidas de interés y ahora es razonable ofrecer los créditos a tipo fijo al 3%, ya que las expectativas son de una subida al 2% y el 2,2% este año y el siguiente para luego mantenerse más o menos estable en torno al 2%», explican desde la entidad vasca.

«Venimos de una situación anómala en la que los clientes han tenido hipotecas gratis y ahora estamos en un proceso de normalización de tipos. No prevemos en ningún caso subidas al 5%», apostillan desde Kutxabank, que compensa la subida del euríbor «con un menor diferencial en las hipotecas variables y bonificaciones no cerradas, cuyas condiciones se pueden modificar en el futuro». En cualquier caso, si se diese un incremento sostenido a cifras en torno al 4% o el 5%, los hipotecados sí podrían ahorrar con el cambio.

Los expertos advierten de que antes hay que leer bien la letra pequeña para comprobar que las penalizaciones y las comisiones no superan al beneficio estimado en esa novación. «Cualquier decisión que tomemos ahora se diluirá en el tiempo del crédito. Porque en 10 o 20 años pasan muchas cosas», recuerda García. «Además del tipo de interés, la decisión dependerá también del momento del crédito en el que nos encontremos. El cambio puede tener cierto sentido al principio, cuando se amortizan los intereses, y no al final», señala.

«Los bancos están ofreciendo hipotecas al 2% o el 3% porque creen que las aguas volverán a su cauce. Pero también es verdad que pensábamos que la inflación iba a ser coyuntural y se está alargando mucho», añade González, que no recomienda el cambio de variable a fijo. «Y yo tengo una hipoteca variable», sentencia.

Una última opción en la búsqueda de ahorro en la hipoteca pasa por cambiar de banco. La subrogación supone la cancelación del crédito en una entidad para contratarlo con otra que ofrece mejores condiciones. Según el INE, en junio se cerraron 2.400 subrogaciones, un 46% menos que en junio del año pasado.

Lógicamente, este proceso acarrea diferentes costes: desde la comisión del banco con el que originalmente se ha contratado el producto, hasta los gastos de notaría. Los últimos correrán a cargo de la segunda entidad, pero los tendrá en cuenta a la hora de hacer una oferta.

Por eso, aunque en algunos casos puntuales todavía puede suponer un ahorro considerable, los expertos consideran que la subrogación tenía más sentido hace un par de años para créditos que se habían contratado al 4% o el 5%. «No vemos que sea razonable ahora», asegura García, puntualizando que «cada caso tiene sus peculiaridades y debe ser estudiado siempre de forma individual».