Bizkaia gana 20.000 pisos de alquiler en diez años pero no contiene unas rentas disparadas

Pues todo esto ocurre pese a que los precios no dejan de subir (más adelante desarrollaremos esto) y a que en una década el parque de viviendas en alquiler en Euskadi ha aumentado un 74%. Según los últimos datos del Instituto Vasco de Estadística (Eustat) en diciembre de 2021 había 123.479 pisos arrendados como vivienda familiar (no se incluyen los turísticos), frente a los 70.883 de la misma fecha de 2011. En Bilbao hay 21.618, un 66% más. Y en el conjunto de Bizkaia 59.317, 20.000 más que hace una década, con una subida del 53%.

En fin, que hay mucha más oferta pero se queda aún muy lejos de dar satisfacción a las necesidades del mercado. «Hay muchísima demanda», asume José Manuel González, presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria de Bizkaia. Desde el sector y el Gobierno vasco coinciden en los motivos por los que no deja de aumentar: porque cada año crece el número de inmigrantes que llegan a Euskadi (excepto en lo más duro de la pandemia) y buscan vivienda; porque el mercado laboral se caracteriza por la creciente movilidad, de manera que poca gente se lanza a la compra por la inseguridad sobre lo que le depara el futuro; y porque muchos de quienes sí tienen un empleo geográficamente estable no cuentan con capacidad de ahorro para dar la entrada de una hipoteca. Todas estas son realidades al alza. Y ahora, además, con la subida de tipos de interés se pondrá aún más difícil la compra. Así que todo apunta a que la demanda de alquileres seguirá subiendo. Ya se ve que el problema es serio. De telón de fondo, las dificultades de los jóvenes para independizarse, el imparable desplome de la natalidad y la crisis demográfica en la que ya estamos inmersos.

Lo que ocurre es que en Euskadi el parque de alquiler, pese al aumento de la última década, sigue siendo proporcionalmente muy escaso. En el conjunto de la comunidad sólo supone un 12% de todas las viviendas, y en Bilbao es algo más, el 13,1. Poquísimo. «La media española es del 18%», explica Mario Yoldi, director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno vasco. Pero es que «en entornos muy dinámicos, como Madrid o Barcelona llega al 40%». Y en competidores directos de la capital vizcaína por su dimensión, como es Málaga, «la vivienda de alquiler supone el 25% del total, el doble que aquí».

Y eso que hemos mejorado en los últimos años. En buena medida hay más vivienda en alquiler porque con los tipos de interés desplomados y las rentabilidades de los productos financieros en mínimos, «comprar un piso para arrendar se ha convertido en un producto financiero más», explica Igor Godoy, de Arrendamiento 10, inmobiliaria vizcaína especializada en este tipo de operaciones que gestiona ahora más de medio millar de arrendamientos. «Sólo el 10% de nuestros clientes son empresas; el resto son particulares».

El problema es que mientras aumentaba la oferta crecía aún más la demanda, así que los precios siguen subiendo. Según la estadística sobre el mercado de alquiler del Gobierno vasco (EMAL) elaborado en base a los contratos registrados y las fianzas depositadas en la Administración (cosa obligatoria desde 2015), el coste medio en la comunidad autónoma es de 9,2 euros al mes por metro cuadrado construido en el mercado libre; en Bizkaia sube a 9,6; y en Bilbao a 10,9. Por supuesto que hay grandes diferencias en la capital: en Abando avanza hasta 13,3 y en San Francisco se queda en 10. No parece una gran diferencia. «El problema es que con la falta de oferta y los precios del centro la gente se va a los barrios, que también están subiendo tanto o más que Abando», explica Jon Bilbao, concejal de Vivienda. «Es un círculo diabólico que también afecta a municipios próximos». Tras la capital, el más caro, según esta estadística, es Getxo, con 11,1 euros el metro. En Barakaldo está a 9,8.

Habrán notado que estas cifras parecen algo más bajas de las que se perciben en la calle y las que se ven por internet. En el último informe del portal inmobiliario Pisos.com, por ejemplo, analizan que en Bilbao el precio medio por metro cuadrado en diciembre de 2022 (cifras más actualizadas que las oficiales) ha sido de 14,76 euros el metro. Esto es, punto y medio más que lo que dice el Gobierno vasco. Aunque también es verdad que recoge una subida anual próxima al 10%, con lo cual sí cuadra el exceso de coste con respecto a los datos oficiales de 2021. Ferran Font, director de estudios de la firma, apunta que estos encarecimientos amenazan con reactivar aquella tendencia tan pandémica, la salida de las ciudades a zonas alejadas y más baratas. «Este hecho podría tener consecuencias en el mercado laboral, forzando el teletrabajo».

Yoldi, el director del Gobierno vasco, certifica esto último, la posibilidad de que la gente se vaya a sitios más baratos con el impacto que eso supone en términos demográficos. ¿Acaso no lleva ocurriendo eso desde hace décadas, cuando la gente se iba a Castro Urdiales y a otros municipios del Gran Bilbao? «Sí, pero en la capital no ha bajado la presión ni la firma de nuevos contratos. Ha habido migración, pero no ha afectado al mercado de Bilbao», que sigue imposible.

Para el experto del Gobierno vasco la clave es incidir en el aumento de la vivienda pública en alquiler. Ahora hay «26.000 pisos públicos en arrendamiento que en quince años se prevén casi duplicar, hasta llegar a los 50.000». Al fin y al cabo, «el 80% de los inscritos en Etxebide demanda un arrendamiento». También se va a impulsar la fórmula de alquileres asequibles en promociones privadas con subvenciones de la Administración. Y más pronto que tarde llegarán «inversores para gestionar promociones privadas para alquiler libre» que ya funcionan en otras capitales como Barcelona. «Hay demanda, hay interés y en no mucho tiempo vamos a ver llegar inversiones de este tipo a Bilbao», augura Yoldi.

La escalada de precios que ha habido en los últimos años, y que ha continuado en 2022 según los portales inmobiliarios hasta convertir en habituales rentas de más de mil euros en muchos de los barrios de Bilbao, quizás haya llegado a su tope. Es cierto que hay mucha demanda, poca oferta y que ahora «estamos en máximos», explican desde el sector inmobiliario. Pero la previsión de profesionales consultados por este periódico es que no haya mucho más encarecimiento porque «las nóminas son las que son», y no están subiendo. Desde el Gobierno vasco también asumen que en términos de rentas «hay un límite» al que, si no hemos llegado, estaremos muy próximos.