'Sin atajos': 20 años de crecimiento, innovación y una forma propia de hacer empresa

Kategora celebra dos décadas de trayectoria consolidando un modelo de inversión inmobiliaria especializado en alojamientos flexibles que combina promoción y gestión hotelera. Con 1.400 millones de euros en activos bajo gestión y presencia en tres países, la compañía vasca afronta una nueva etapa de crecimiento marcada por la innovación y su apuesta por el emprendimiento en Euskadi

Hace seis años, diez profesionales de Kategora subieron juntos al monte Arraiz en Bilbao. Este año han repetido la experiencia, pero siendo más de cien. El paisaje apenas ha cambiado; la compañía que contemplaba la ciudad desde allí, sí. Entre ambas fotografías hay nuevos mercados, edificios, equipos y decisiones que explican cómo una iniciativa empresarial nacida en Euskadi en 2006, se ha convertido en una compañía especializada en el sector Living.

Pero en el camino también ha habido errores, aprendizajes y una convicción que resume su vigésimo aniversario: ‘Sin atajos’. «También nos hemos equivocado, hemos aprendido de los errores, pero es lo que nos ha llevado hasta aquí. No hay atajos. Durante este tiempo, como buenos artesanos, hemos ido aprendiendo la técnica, el sector, y eso nos ha ido permitiendo tomar decisiones desde la intuición, pero también validando con la experiencia. El tiempo es muy importante para aprender la profesión», reconoce Kepa Apraiz, fundador y CEO de Kategora.

la evolución del modelo Kategora

Los primeros pasos de Kategora se dieron fuera de España, con proyectos inmobiliarios en Budapest (Hungría) a partir de 2010 y, posteriormente, en Varsovia (Polonia). Aquella experiencia internacional sentó las bases de un modelo de negocio que evolucionaría hacia el sector Living y que alcanzaría nuevos hitos en 2020 con la apertura de Kora Nivaria Beach, en Tenerife; el nacimiento de Kora Living, su marca operadora, en 2022; y el desarrollo de Kora Green City, en Vitoria-Gasteiz, un edificio con certificación Passivhaus que consolidó su apuesta por la sostenibilidad y la eficiencia energética.

La principal diferencia respecto a una promotora tradicional está en lo que sucede después de construir. Kategora participa en toda la cadena de valor: adquiere suelo terciario, estructura la financiación, diseña y desarrolla los complejos, comercializa los apartamentos entre inversores y asume su explotación hotelera a través de la operadora hotelera Kora Living. El resultado es un producto de inversión inmobiliaria con gestión integral delegada, articulado en tres líneas —Beach, Urban y Flex— que combinan alojamiento, servicios y espacios compartidos en destinos vacacionales y urbanos. Una propuesta que va más allá de ofrecer un lugar donde alojarse y busca transformar cada estancia en una experiencia, conectando al huésped con el destino y su entorno.

Además, las nuevas formas de viajar, trabajar y vivir abren oportunidades para el modelo Flex de Kategora. Nómadas digitales, profesionales desplazados, personas que cambian temporalmente de ciudad o viajeros que buscan estancias más prolongadas demandan soluciones diferentes al alojamiento convencional.

En un mercado español tensionado por las dificultades de acceso a la vivienda y la presión sobre el alquiler residencial en numerosas ciudades, este modelo plantea una propuesta diferencial: alojamientos de corta y media estancia desarrollados sobre suelo de uso terciario, con licencia hotelera y destinados a una explotación profesional. Una actividad que amplía la oferta de alternativas de alojamiento disponibles, dando respuesta a las nuevas necesidades de movilidad y estancias temporales, sin transformar viviendas residenciales en alojamientos turísticos ni restar inmuebles al parque residencial existente.

Kategora plantea una propuesta diferencial: alojamientos de corta y media estancia sobre suelo de uso terciario, con licencia hotelera y destinados a una explotación profesional

Los resultados operativos reflejan la evolución del negocio. En 2025, Kora Green City, en Vitoria-Gasteiz, y Kora Nivaria Beach, en Tenerife, superaron el 9% de rentabilidad neta para sus inversores, con ocupaciones medias del 95% y el 93%, respectivamente. Kora Olea, en Torremolinos, ha mantenido su ocupación por encima del 90% tras su apertura el pasado mes de marzo. Este activo, actualmente en comercialización para inversores bajo el nombre de Kategora Oceanika, cuenta con una rentabilidad neta proyectada del 7%, en línea con otros desarrollos como Kora Volta, en Barcelona, y Kora Lumen, en Madrid.

La expansión de este modelo se refleja también en las cifras de la compañía, que cuenta actualmente con 7 complejos en explotación y otros 23 en distintas fases de diseño y desarrollo. Una cartera en crecimiento con la que Kategora prevé superar las 3.000 unidades alojativas en 2028, consolidando su presencia en destinos vacacionales y grandes núcleos urbanos, como Andorra, Madrid, Barcelona, Sevilla, Lanzarote o Alicante.

Edificios que explican una manera de pensar

Hay decisiones empresariales que se entienden mejor visitando un edificio que leyendo un balance. Kora Green City, inaugurado en Vitoria-Gasteiz en 2022, es uno de esos casos. Con 180 apartamentos y certificación Passivhaus, se convirtió en el alojamiento de esta tipología con mayor capacidad de Europa. Su diseño prioriza la eficiencia energética y el confort, dos factores que también inciden positivamente en la operativa del complejo y en la rentabilidad de sus inversores. «Simplemente queríamos hacer un edificio mejor, más eficiente y que tuviera más sentido, que se alineara más con los valores de Kategora», explica Sara Orcasitas, Design & Product Director de Kora Living.

Esa voluntad de experimentar también se refleja en la adquisición de Kora Olea, en Torremolinos, el mayor complejo alojativo construido en madera del sur de Europa. Y continúa en proyectos como Kora Kiliki, en Pamplona; Kora Lluna, el flex living más grande de Valencia; o los futuros desarrollos de Lanzarote, Madrid y Barcelona.

La innovación no es, por tanto, un fin en sí mismo, sino una herramienta para hacer las cosas de manera diferente y más responsable: desarrollar proyectos diferenciales y sostenibles, optimizar el consumo energético y reducir tanto el impacto ambiental de su actividad como los costes operativos, contribuyendo así a mejorar la rentabilidad para el inversor y a preservar el valor de los activos a largo plazo.

Más allá de su expansión geográfica, esta evolución responde a una estrategia basada en adaptar cada proyecto a su ubicación, incorporar criterios de eficiencia y sostenibilidad y diseñar espacios que respondan a las nuevas necesidades de alojamiento.

Corominas: devolver al pasado industrial de Bilbao su capacidad de crear futuro

La apuesta más reciente de Kategora mira directamente a su territorio de origen. Coincidiendo con su vigésimo aniversario, la compañía ha anunciado la adquisición y rehabilitación de la histórica fábrica Corominas, en Zorrozaurre, para transformarla en un centro de innovación y emprendimiento. El inmueble, diseñado en 1923 por Manuel María Smith, recuperará su vocación de generar actividad económica, esta vez desde el conocimiento y la tecnología.

Con apertura prevista para finales de 2027, Corominas albergará una plataforma independiente orientada a impulsar startups tecnológicas a partir de retos empresariales reales. Su objetivo será conectar talento emprendedor, experiencia empresarial e inversión para favorecer la creación de nuevas compañías desde Euskadi. «Después de veinte años desarrollando proyectos inmobiliarios, sentimos que también podemos contribuir a crear espacios que impulsen el talento, la innovación y la colaboración empresarial», señala Apraiz. Una iniciativa que amplía el legado de Kategora más allá de sus propios edificios.

Las personas que hay detrás de cada proyecto de Kategora

«Con el tiempo he aprendido una gran lección y es que las empresas son las personas que la componen», destaca el fundador y CEO de Kategora. Una reflexión que cobra especial significado en una compañía que ha pasado de ser un pequeño proyecto emprendedor a reunir equipos multidisciplinares especializados en todas las fases del negocio inmobiliario y hotelero.

«Podemos contribuir a crear espacios que impulsen el talento, la innovación y la colaboración empresarial»

Kepa Apraiz, fundador y CEO de Kategora

En ese crecimiento, la colaboración, el talento y la capacidad de cuestionar lo establecido han sido determinantes. Como explica Iñigo Basurto, Chief Acquisition Officer de Kategora, «en las grandes organizaciones necesitas gente que conozca el sector. Ahora bien, los que van a hacer que tu empresa sea diferente van a ser indudablemente los que sean capaces de cuestionarlo». El desafío ahora es seguir creciendo sin perder esa capacidad de cuestionarse las cosas, ni la identidad y la calidad humana que caracterizan a la compañía.

Una visión de largo plazo: invertir para dejar un legado

Veinte años después, Kategora afronta una nueva etapa de expansión con una idea que trasciende los resultados financieros. Porque un edificio puede seguir formando parte de una ciudad mucho después de que quienes lo promovieron hayan dejado de estar allí.

Agustín Orcasitas, Chief Commercial Officer de la compañía, lo resume así: «Al final, se trata de, además de generar buenas rentabilidades, tener la capacidad de mirar atrás y sentirnos orgullosos de lo que estamos construyendo». Esa es la filosofía que inspira su propósito, «Invertir para dejar un legado», y que conecta sus complejos alojativos con iniciativas como Corominas. Distintos proyectos, una misma aspiración: crear valor que perdure.

La historia de estos veinte años reúne decisiones acertadas, errores, proyectos que parecían imposibles y personas que se atrevieron a impulsarlos. Ahora Kategora invita a descubrir ese recorrido desde dentro.