Antes de buscar inquilino... todo lo que debes saber para no salir escaldado

Si ponemos una vivienda en alquiler es para sacar una rentabilidad, por lo que, en la medida de lo posible, lo primero que debemos hacer es asegurarnos de que el inquilino podrá pagarnos. Para eso, junto a los datos personales necesarios para redactar el contrato, podemos pedirle sus tres últimas nóminas, la declaración de la renta más reciente, su contrato actual de trabajo o el informe de vida laboral.

Aunque los contratos verbales son legales, no son lo más recomendable. De hecho, ni siquiera es aconsejable recurrir a un contrato escrito pero tipo estándar. Lo mejor es redactar uno que detalle las condiciones expresamente pactadas con el inquilino sin margen a la interpretación de las partes. «En el caso de los contratos de alquiler con opción a compra, especialmente, hay que tomarse mucho tiempo en una redacción detallada y comprendida por ambas partes. Este tipo de contratos, si se redactan a la ligera, traen después muchas complicaciones», advierte Javier Rubio Gil, abogado especialista en arrendamientos de Centro de Asesoría y Estudios Sociales.

En todo caso, la redacción del contrato debe hacerse con un asesor, prestando mucha atención a cómo reflejamos en él quién debe hacerse cargo de gastos que las partes pueden repartirse (como impuestos, comunidad o seguros asociados) así como al régimen de uso, que será lo que determine, por ejemplo, si permitimos que el inquilino lleve una mascota.

Una de las cosas que debemos dejar bien atadas en ese contrato es la posibilidad de recuperar el uso de la vivienda si nos hiciera falta porque nos hayamos divorciado o se la queramos ceder a un hijo, por ejemplo, ya que si va a ser la residencia habitual del arrendatario por ley debemos garantizar su disponibilidad durante al menos cinco años. Se puede pactar un plazo inferior, pero debemos saber que el inquilino tendrá entonces derecho a prorrogar ese primer contrato por períodos idénticos hasta alcanzar los cinco años.

¿Qué pasa entonces si nos hace falta recuperar el uso del piso? Pues que deberemos esperar al menos un año desde la firma del contrato y necesitaremos que la posibilidad de que se produzca un «desahucio por causa de necesidad» esté plasmada en el contrato. Si es así, bastará con que informemos al arrendatario con dos meses de antelación respecto a la fecha en que vayamos a ocupar el inmueble. Y ojo con mentir, porque si tres meses después de esa fecha no hemos ocupado el piso, el antiguo inquilino podría llevarnos a juicio y recuperar su uso por un nuevo plazo de cinco años –más el pago de los gastos ocasionados por al desalojo– o lograr una indemnización por el tiempo que quedara para completar los cinco años del alquiler mínimo.

Ya lo hemos adelantado; también es importante fijar el régimen de uso del inmueble. «Lo recomendable es consensuarlo. Aunque lleva más tiempo, contribuye a reducir los problemas a futuro –afirma Rubio–. La imposición de condiciones a menudo puede asfixiar al inquilino y derivar finalmente en situaciones de conflicto. La llamada 'tranquilidad del alquiler' debe entenderse para ambas partes, sin desequilibrios que provoquen que se rompa el acuerdo».

Cuidado también en este apartado a las prohibiciones, porque no todas son legales. «Se puede, por ejemplo, impedir el subarriendo –que solo es legal con el beneplácito del propietario–, pero no que en el piso vivan niños ya que, como cualquier otra discriminación por raza, sexo, religión, opinión o cualquier otra condición o circunstancia personal o social, atenta contra los derechos fundamentales», matiza Rubio.

Una de las principales razones por las que muchas viviendas no están disponibles en el mercado del alquiler es el miedo de los propietarios a tropezar con un inquilino moroso, algo de lo que las aseguradoras ya sacan rédito comercializando seguros de impago. «En realidad, la posibilidad de impago no es alta en general en España, menos aún si la renta tiende a la moderación. No obstante, cabe plantearse un seguro teniendo siempre claro que el coste corre a cargo del casero», advierte el experto.

Por último, es aconsejable dejar constancia del estado en que se entrega la vivienda. El inquilino está obligado a dejarla en las mismas condiciones por lo que conviene contar con pruebas –basta con unas fotos– para justificar en un momento dado quién ha causado un desperfecto.