¿Sigue 'viva' la hipoteca cuando terminamos de pagar al banco?

¿Sabías que tu hipoteca puede seguir 'viva' aunque ya hayas terminado de pagar las mensualidades al banco y que eso puede impedir que la vendas porque, oficialmente, quizá no esté libre de cargas? Atento, sobre todo si hace menos de veinte años que finiquitaste el préstamo, que esto puede interesarte.

Para entender cómo puede haber hipoteca cuando ya no hay deuda debemos saber que préstamo hipotecario e hipoteca no son lo mismo. De hecho, habrás firmado dos escrituras: la de compraventa, que certifica la adquisición de la vivienda y nos convierte en sus propietarios desde ese momento, y, por otro lado, la del préstamo con garantía hipotecaria. Esta refleja que una entidad financiera nos da un dinero para la compra y que, en garantía de su devolución, constituimos un derecho real de hipoteca, normalmente sobre esa misma vivienda. Este derecho implica que, en caso de no cumplir lo pactado, el banco puede llegar a ejecutar la hipoteca, subastar el inmueble y destinar lo obtenido al pago de la deuda. Por lo tanto, una cosa es la deuda y otra, el derecho real de garantía (en este caso de hipoteca), que grava la finca y se establece para asegurar el cumplimiento de esa obligación de pago.

Al igual que la escritura de compraventa, el derecho real de hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, donde figura como una carga sobre la finca. De modo que, si tras pagar la última cuota del préstamo no solicitamos su cancelación seguirá apareciendo en la inscripción registral de la finca. Es cierto que pierde virtualidad porque ya no va aparejada a una deuda viva. Pero permanece ahí, lo que supone que, según la información que consta en el Registro, oficialmente la vivienda sigue vinculada a un préstamo que no se sabe si está o no pagado.

No existe ninguna imposición legal que nos obligue a realizar esta cancelación mientras sigamos siendo propietarios de la vivienda. De hecho, pasados veinte años desde la amortización total del préstamo la carga hipotecaria desaparecerá del Registro de la Propiedad. La obligación surge cuando queremos vender la propiedad o solicitar otro préstamo hipotecario en el que, de nuevo, pongamos ese inmueble como garantía. Ahí sí importa si hemos cumplido o no con el banco porque será imposible hacer ninguna de las dos cosas sin justificar antes que la finca está libre de cargas.

Los trámites para cancelar registralmente la hipoteca los podemos hacer nosotros mismos o pedir tanto al banco como a la notaría que los realicen por nosotros. En cualquier caso, lo primero es solicitar en la entidad financiera un certificado de deuda cero. El Banco de España señala que han de entregárnoslo de manera gratuita; lo único que pueden cobrarnos son las comisiones o gastos que suponga la tramitación completa de la cancelación hipotecaria si es que decidimos dejar que sean ellos quienes se ocupen de todo y siempre y cuando nos informen previamente de cuánto nos va a suponer.

Después hay que llevar ese documento a la notaría, que no tiene por qué ser la misma en la que se formalizó el préstamo, y donde acudirá un representante de la entidad acreedora a firmar la correspondiente escritura otorgando carta de pago y solicitando la cancelación de la hipoteca en el Registro. ¿Y cuánto se paga? Pues depende del importe del préstamo, pero la media ronda los 250 euros.

Si no hay entidad financiera de por medio porque el préstamo se realizó entre particulares y quien nos deja el dinero es un tercero deberemos acordar en el momento de la firma cómo, una vez finalizada la deuda, se hará constar su abono y quién asumirá los gastos de la escritura de carta de pago solicitando la cancelación de la hipoteca en el Registro, de manera idéntica a como lo haría un banco. Un inciso; si, en cambio, se trata de un préstamo sin garantía hipotecaria, como suele ser el caso entre padres e hijos, y el acuerdo se formalizó con un documento privado no es necesario pasar por la notaría. Lo que hay que hacer es liquidarlo ante la Hacienda foral.

A continuación, en todos los casos, hay que acudir a Hacienda para presentar la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Si hablamos de la residencia habitual, en el País Vasco no hay que pagar nada pero aun así hay que rellenar el formulario. Si se trata de una hipoteca sobre otro inmueble o finca pagaremos el 0,5% del total del préstamo.

Finalmente, con la escritura de cancelación debidamente liquidada ante Hacienda, debemos acudir al Registro de la Propiedad. Los aranceles dependerán de nuevo del importe del préstamo, pero la media los sitúa en los 150 y 200 euros. En ese momento sí que podremos decir, de verdad, que ya no tenemos hipoteca.

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