Los pasos a seguir para pasar de hipoteca variable a fija

El euríbor a 12 meses, indicador de referencia para la gran mayoría de hipotecas a tipo variable, ha subido esta semana al 2,639%, el nivel más alto de los últimos 13 años. Un varapalo para muchas economías domésticas que además de soportar una inflación disparada, ven cómo se les encarecen los intereses de sus préstamos hipotecarios. De ahí que muchos clientes de estos productos mediten pasar su hipoteca variable a una de tipo fijo.

Existen distintas maneras de realizar ese cambio, que tiene sus ventajas y sus inconvenientes. Eso si, de llevarlo a cabo, debe hacerse «lo antes posible, porque los bancos están subiendo sus tipos fijos y cuanto más tarde se formalice, menos probabilidades habrá de conseguir un interés fijo atractivo, por debajo del 3%», dice Miquel Riera, responsable de hipotecas del comparador HelpMyCash.

Existen tres maneras de pasar una hipoteca variable a una de tipo de interés fijo:

1. Novación.

Consiste en pactar con el banco con el que se tiene la hipoteca una modificación de condiciones (en este caso, pasar del varable al fijo). «La entidad, eso sí, puede negarse o aprobarlo sólo si el cliente acepta otros cambios, como incluir más comisiones o más productos asociados», advierte Riera.

Patricia Suárez, presidenta de Asufin, la asociación de usuarios financieros, matiza que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) «prohíbe expresamente la venta vinculada de productos». Es decir, que la concesión de la hipoteca esté condicionada a la contratación de determinados productos.

Lo que sí pueden hacer es «ofrecer determinadas bonificaciones al tipo de interés si se contratan estos productos». En estos, casos, en Asufin recomiendan «que se compare en el mercado precios con y sin bonificaciones, porque sucede con frecuencia que la bonificación del tipo de interés no supera la contratación de un producto ajeno a la entidad, comercializado a precio de mercado».

- Gastos de novación

La novación conlleva una serie de gastos. Unos, conforme a la LCCI, corresponden al banco, y otros al cliente.

Los que paga el banco son: en primer lugar, los honorarios de la notaría, denominados aranceles, por escriturar el acuerdo. Su coste medio es de entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente de préstamo en el momento de formalizar la modificación.

La entidad financiera también tiene que pagar los honorarios del Registro de la Propiedad (su precio medio es de entre el 0,1% y el 0,25% sobre el importe pendiente), el impuesto sobre actos jurídicos documentados (entre el 0,5% y el 2% sobre el incremento de la hipoteca) y los honorarios de la gestoría, encargada de pagar los impuestos correspondientes y de tramitar los cambios ante el Registro (unos 300 euros de media, que pueden llegar incluso hasta los 500 euros o más):

Los gastos que paga el cliente: el precio de la tasación de la vivienda, que la mayoría de los bancos exigen para conocer su valor y estudiar si se aprueba o no la novación. «En general las entidades lo piden si solicitas una ampliación de capital o una rebaja del interés, aunque dependerá de la política del banco», explica Patricia Suárez. Supone unos 300 euros de media.

El usuario también se hará cargo de la comisión por novación o modificación de las condiciones del préstamo. Esta comisión, según HelpMyCash, es «de hasta el 0,15% sobre el importe pendiente, y del 0% si el préstamo se contrató hace más de tres años».

Si el cliente contrata una nueva hipoteca fija, además de la tasación, tendrá que abonar la posible comisión por amortización anticipada de la hipoteca liquidada (entre el 0% y el 1% sobre el importe pendiente, según lo indicado en la escritura) y sus gastos de cancelación registral (unos 1.000 euros).

2. Subrogación

La denominada subrogación de acreedor consiste en trasladar la hipoteca a un banco distinto que acepte pasar su interés del variable al fijo. En este caso, indica Miquel Riera, «hay que encontrar una entidad dispuesta a asumir el préstamo y a cambiar su interés».

En cuanto a los gastos, el banco tendrá que pagar los aranceles de la notaría (entre el 0,2% y el 0,5% sobe el importe pendiente de pago del préstamo), los aranceles del Registro de la Propiedad (una media de 100 euros) y los honorarios de la notaría (entre 200 y 500 euros).

Al cliente le corresponderá abonar el coste de tasación de la vivienda hipotecada (entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la tasadora), y la comisión por subrogación que puede cobrar el banco del que se traslada la hipoteca.

- Gastos de subrogación:

Esta comisión tiene, desde el 16 de junio de 2019, los siguientes importes en función de si la hipoteca tiene interés fijo o variable:

-Interés fijo: hasta el 2% hasta el 2% si se formaliza la subrogación durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% si la haces en los siguientes.

-Interés variable: hasta el 0,25% si se cambia de banco durante los primeros tres años o hasta el 0,15% si se hace durante los primeros cinco años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna compensación.

3. Contratar una nueva hipoteca a tipo fijo

Existe una tercera opción, que es contratar un nuevo préstamo hipotecario a tipo de interés fijo, «y usar el dinero para cancelar la que se tiene a tipo variable», explica Miquel Riera. En este caso «hay que solicitar ese nuevo préstamo hipotecario al mismo banco, o a otro»-

En HelpMyCash aconsejan contemplar las tres opciones. «Es decir, que el cliente debe pedir el cambio a su banco y, a la vez, acudir a otras entidades para solicitar ofertas de subrogación o una nueva hipoteca fija», aclara Riera. Así podrá comparar todas las propuestas y elegir la que más le convenga.

- Ventajas y desventajas:

El tipo de interés fijo «lo aconsejamos a aquellos usuarios que buscan tranquilidad o a los que pueden tener problemas para pagar su hipoteca variable si el euríbor sigue disparado», dice Riera. «Como el interés pasará a ser constante, las cuotas del préstamo siempre costarán lo mismo, pase lo que pase con el euríbor», añade. responsable de hipotecas del comparador HelpMyCash.

«Es difícil determinar a quién conviene o no un cambio en estos momentos -admite Patricia Suárez- porque ni todas las hipotecas, ni todos los hipotecados ni todas las circunstancias son iguales o equiparables». «No es lo mismo una hipoteca con un variable competitivo que se encuentre al final de su periodo de amortización final, que un cliente que vaya a suscribir un préstamo de nueva constitución con vistas a endeudarse por 20 ó 30 años, que una novación o cambio», añade.

En cuanto a las desventajas, si el euríbor cae dentro de unos años el tipo fijo pasará a ser menos conveniente porque las cuotas de la hipoteca no se abaratarán. « De cara a este año y al que viene, las previsiones apuntan a que este índice cotizará al alza, pero nadie sabe qué pasará en los 20 o 30 años que dura una hipoteca», dicen en HelpMyCash. A ello hay que añadir los costes de pasar de variable a fijo.

Respecto a las modalidades de cambio, «si nuestra entidad acepta las mejoras que quedamos incluir en el préstamo, la novación es un trámite mucho más sencillo. La subrogación con otra entidad es un paso más complejo», advierten en Asufin.

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