El milagro inmobiliario de Viena que los expertos recomiendan aplicar a España
El 60% de los habitantes de la capital austriaca residen en viviendas con algún tipo de protección social y alquileres a precio asequible
Jorge Murcia
Miércoles, 13 de marzo 2024, 00:43
España tiene un grave problema con la vivienda: el precio de comprar o alquilar una es inasumible para demasiada gente. En el caso de los arrendamientos, el Gobierno apuesta por una política de control de precios en las llamadas «zonas tensionadas».
Existe un animado debate respecto a si esa es la mejor manera de mantener los precios a raya. Sus detractores piensan que desincentiva la salida al mercado del alquiler de nuevas viviendas, y a la introducción de mejoras en las ya ocupadas. En lo que coincide la mayoría de expertos inmobiliarios es en que la mejor solución para este problema pasa por conformar un potente parque de viviendas públicas, con el alquiler social como eje de acción.
Ejemplos tiene España donde mirarse. El más evidente, el más exitoso y al mismo tiempo el más antiguo, es el de Viena. Aproximadamente el 60% de los 1,8 millones de habitantes de la capital austriaca reside en viviendas con algún tipo de protección social.
Allí, alquiler una vivienda cuesta menos de 10 euros por metro cuadrado. A años luz de Londres o París (allí ronda los 30 euros) y también bastante por debajo de Barcelona y Madrid (17,8 y 18,7 euros de media respectivamente, según los portales sobre vivienda más utilizados).
Según el índice de alquiler Mietspiegel de 2022, el precio medio de un piso de 60 metros cuadrados en Viena es de 767 euros al mes, cifra que baja sensiblemente en el caso de los alquileres sociales. Y eso en una ciudad con un mayor nivel de vida y poder adquisitivo que el que de cualquier localidad española. En el conjunto del país el 24% son viviendas públicas. En España apenas llega al 2,5%.
Política inmobiliaria de 100 años
Esta especie de milagro inmobiliario no se ha obrado de la noche a la mañana. La política de vivienda en Viena tiene más de un siglo de antigüedad. Se remonta a los años posteriores a la Primera Guerra Mundial, cuando la capital austriaca transformó su urbanismo para dar cabida a los miles de trabajadores que llegaron hasta allí desde otras zonas del país.
En aquellos años se construyeron más de 60.000 viviendas sociales. Muchas de ellas aún siguen en pie. La política consistía en levantar bloques de pisos subvencionadas que se financiaban con impuestos a todo tipo de productos, algunos de ellos consumidos mayoritariamente por las personas más adineradas: champán, carreras de caballos, coches, etc.
Una de las primeras colonias de viviendas edificadas en aquellos años fue la Karl-Marx-Hof, un complejo de casi 1.400 pisos para 5.000 personas. Aún existe. Se trata del edificio residencial interconectado más largo del mundo (unos 1.100 metros), y objeto de visitas turísticas.
Porque, además de funcionalidad, la vivienda social vienesa cuidaba mucho la estética. Otro ejemplo de ello es Hundertwasserhaus, un complejo residencial de propiedad municipal con formas ondulantes que remiten a Gaudí, construido hace 40 años.
La política de vivienda social del ayuntamiento vienés se ha basado históricamente en vender suelo público a constructoras o cooperativas de vivienda, facilitando además créditos a lago plazo a bajos intereses. Se consigue así que los precios de alquiler sean razonables, por debajo siempre del mercado libre. A cambio, no se puede incrementar el precio del arrendamiento más allá de un límite. La condición para acceder a uno de estos inmuebles públicos es que el alquiler no debe superar el 30% de los ingresos del inquilino.
Además, las cooperativas constructoras también tienen techado su beneficio: no puede ser mayor del 3,5%, y además tienen que reinvertirlo en la construcción o rehabilitación de viviendas. En estos dos últimos conceptos Viena invierte unos 600 millones de euros anuales.
Cooperación público-privada
De todas formas, el alquiler social no está en manos exclusivamente del sector público. Existe una mezcla de promotores regionales, municipales, privados, asociaciones sin ánimo de lucro, y cooperativas. Por ejemplo, los llamados 'Gemeindebau' son pisos municipales que se asignan a través de un sistema basado en puntos. Las cooperativas son asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro en el que los residentes compran acciones.
Por último, los 'apartamentos subsidiados' son construidos por corporaciones público privadas con dinero invertido por la ciudad. La mayoría se construyen en antiguas zonas industriales.
Los requisitos de acceso a un alquiler social son asequibles: tener 17 años o más, estar empadronado en Viena, y no superar los 43.000 euros netos de ingresos anuales. Además, los contratos son indefinidos.
