¿Cuándo se puede reclamar al banco la comisión de apertura de una hipoteca?

¿Te puede cobrar la entidad financiera una comisión por la apertura de un préstamo hipotecario? ¿Es obligatorio pagar al banco por la apertura de una hipoteca? ¿Quién asume el pago por apertura de expediente de un préstamo hipotecario? Son muchas las dudas que surgen en relación a este tipo de cobros ligados a la compra de una vivienda.

La comisión de apertura en los préstamos hipotecarios es un cargo que varias entidades financieras aplican a sus clientes. Esta comisión se calcula generalmente como un porcentaje del total del préstamo, abarca los costes de estudio, tramitación, concesión y otros gastos similares asociados al préstamo hipotecario. Esta comisión se cobra una sola vez y se paga para cubrir el estudio de gastos, estudio de riesgo y, en general, el trabajo que le supone a la entidad financiera tramitar el préstamo.

Antes de que se aprobara la nueva Ley hipotecaria de junio de 2019, los bancos podían cobrar a los clientes comisiones, tanto de apertura como de estudio de la hipoteca. Sin embargo, desde ese momento, y con la nueva Ley de hipotecas, sólo se podrá cobrar al cliente la comisión de apertura, que debe incluir todos los costes que cada entidad quiera repercutir a su cliente.

En el caso que finalmente el banco decida conceder el préstamo y de que el cliente acepte el resto de condiciones, la entidad cargará una comisión de apertura suele ser entre el 0,5% y el 1% de la cantidad prestada y se incluye en el cómputo general del préstamo.

A pesar de que las comisiones de apertura están reguladas por ley, y solo se pueden cobrar una vez, algunos tribunales han cuestionado la validez de esta cláusula. El Tribunal Supremo de España, en enero de 2019, dictaminó que la comisión de apertura es válida y forma parte del precio del préstamo, junto con la tasa de interés. Asimismo, el tribunal señaló que la mayoría de los consumidores conocen esta comisión y que las entidades financieras están obligadas a informar sobre ella.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en 2020 expresó una opinión diferente, argumentando que una comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario simplemente porque esté incluida en su costo. El TJUE sostiene que la comisión de apertura no es transparente por sí misma y debe estar sujeta a un control de transparencia. En última instancia, corresponde al juez determinar si la comisión es clara y comprensible.

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