Así se convierte la vivienda en una renta de jubilación

Así se convierte la vivienda en una renta de jubilación

El Instituto Santalucía analiza instrumentos para dotar de liquidez a los activos inmobiliarios como alternativa a la insuficiencia de las pensiones

Jorge Murcia
JORGE MURCIA

La alta tasa de longevidad (la esperanza de vida será de 85,8 años en 2040) y el bajo ratio de trabajadores cotizantes por pensionista son dos de los varios factores que comprometen seriamente el futuro de las pensiones en España. Si a eso se le añade que el ahorro de las familias no es en dinero, el panorama al que se pueden enfrentar millones de españoles es el de un largo final de vida con unas escasas rentas financieras.

Las alternativas tradicionales para cubrir esos riesgos han sido el 'downsizing' (la venta de la vivienda habitual para comprar otra de un tamaño más reducido), el alquiler y la venta convencional de un piso para conseguir liquidez. Pero existen otras fórmulas. El Instituto Santalucía ha analizado los instrumentos para dotar de liquidez a las propiedades inmobiliarias como una alternativa a la insuficiencia de las pensiones.

Hipoteca inversa

Es un producto creado en los años 60 del pasado siglo en Inglaterra y en Estados Unidos. Originalmente tenía un vencimiento determinado y se utilizaba un tipo de hipoteca muy similar a la que se aplica para la compra de una vivienda.

La entidad prestamista entregaba una suma única o abría una línea de crédito para que el cliente pudiera disponer de fondos periódicamente. A su vencimiento, el cliente estaba obligado a devolver los fondos recibidos junto con los intereses devengados. Lo que a menudo pasaba es que para devolver el préstamo, había que vender la vivienda, pagando el capital y los intereses. La diferencia entre el importe de la venta y el de la deuda correspondía al vendedor del inmueble. En caso de no poder hacer frente a la deuda, la entidad financiera podría ejecutar la garantía subastando el bien hipotecado.

Durante el tiempo que durase el producto, se podían dar dos tipos de situaciones. Una, que el prestatario falleciese antes del vencimiento, en cuyo caso los herederos podían adjudicarse la vivienda con la obligación de pagar el saldo vivo de la deuda. Si por contra el prestatario seguía vivo al finalizar el periodo, probablemente tendría que vender el bien hipotecado para poder devolver el préstamo. Y en ese momento perdía tanto la propiedad como la disponibilidad de la vivienda.

En este escenario, la persona que contrataba una hipoteca inversa debía calibrar muy bien el horizonte de su inversión. Si era de corto plazo, recibiría rentas más altas, pero aumentaría la probabilidad de encontrarse en la siguiente situación: ha descapitalizado su ahorro vital a un ritmo excesivamente rápido, de forma que se encontraría con menos recursos a una edad muy avanzada. Una edad a la que es cuando normalmente su nivel de dependencia empieza a ser directamente proporcional a sus necesidades económicas. Esto es, altas.

Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida

Es la evolución natural de la hipoteca con un vencimiento pactado, y surge para dar respuesta al problema de la longevidad. Por ello, ofrece la posibilidad de combinar dos productos financieros complementarios: la renta financiera y la vitalicia. Funciona de este modo: el cliente que suscribe una hipoteca inversa con una renta vitalicia diferida, recibirá el dinero durante su periodo de vida esperado. Cuando exceda ese tiempo prefijado, se activa el segundo producto, de forma que percibirá una renta vitalicia diferida.

Por ejemplo, una persona de 65 años suscribe una hipoteca inversa de este tipo. A través de este producto financia, por un lado, una renta pactada hasta que cumpla los 90 años. Y por otro, una renta vitalicia asegurada que se ha contratado en el momento inicial, y que se pagará a partir de dicho momento, de los 90 años.

Si el cliente fallece antes de cumplir los 90 años, la renta financiera se seguirá pagando a los herederos, mientras que la renta vitalicia asegurada no llegará a constituirse.

Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata

En este caso, el préstamo hipotecario se dedica íntegramente a financiar la prima única de una renta vitalicia asegurada. Al ser inmediata, y no diferida, el cliente la empieza a percibir desde el primer momento. Esta fórmula tiene unas características propias. Una de ellas es que en caso de fallecimiento prematuro, la carga hipotecaria sobre el inmueble sigue siendo el capital entregado, al que hay que sumar los intereses acumulados hasta el momento del fallecimiento.

Por ejemplo, se constituye una renta vitalicia mensual en la que se entrega como prima el importe total del préstamo hipotecario. Si el cliente fallece de forma repentina a los dos meses de la constitución de la operación, sólo habría cobrado dos rentas. Sin embargo, la deuda hipotecaria a amortizar sería el capital total invertido en la prima de la renta vitalicia, más los intereses acumulados. Por contra, si el rentista sobrevive muchos años, seguirá cobrando la renta vitalicia durante toda su vida y disfrutando de la vivienda hasta que fallezca.

Vivienda-pensión (venta con usufructo)

El producto vivienda-pensión puede ser una solución idónea para aquellas personas que necesiten vender su vivienda a fin de conseguir ingresos complementarios y que tengan interés en seguir habitándola de forma vitalicia. Este tipo de solución ha existido desde hace muchos años en forma de contratos privados entre particulares en países como Francia, Portugal y Polonia. También en España se han dado este tipo de acuerdos entre personas físicas, si bien de una manera puntual y no sistemática.

El producto vivienda-pensión consiste en la venta de la vivienda con reserva del derecho de usufructo vitalicio. El Código Civil español regula en sus artículos 467 a 522 el derecho real de usufructo. Se trata del derecho de usar y disfrutar de la cosa usufructuada. El titular de este derecho sobre una vivienda (usufructuario) puede no solo usarla, sino también alquilarla (percibir sus frutos). De esta manera el propietario tiene la nuda propiedad de la vivienda, pero no su uso y disfrute, que corresponde al usufructuario.

Por tanto, la operación de vivienda-pensión consiste en que los propietarios de una vivienda la venden y obtienen un precio a cambio, pero retienen el usufructo; es decir, el derecho de uso y disfrute de la misma mientras vivan. Pueden seguir habitando la vivienda, o incluso alquilarla, hasta el momento del fallecimiento.

Naturalmente, el valor de la venta con reserva del derecho de usufructo será inferior al de la venta de la plena propiedad. La diferencia será inversamente proporcional a la edad de usufructuario: cuanto mayor esperanza de vida tenga, mayor será también el valor del usufructo y menor por tanto la cantidad percibida por la venta.

Con el importe de la venta el vendedor puede, entre otras opciones, suscribir un seguro de renta vitalicia que le asegure una prestación periódica hasta el momento de fallecimiento. Cuando éste se produzca, el derecho de usufructo se extingue y se consolida la propiedad plena. De esta manera el adquirente, que hasta ese momento solo tenía un derecho de propiedad limitado, pasa a tener un derecho pleno.

Venta de la vivienda y otros bienes

La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años se presenta como una solución idónea para personas que no tienen interés en transmitir la propiedad a su fallecimiento, bien porque no tienen herederos o porque, si los tienen, están en una posición económica más favorable. El vendedor obtiene financiación por el valor de mercado de la vivienda, que será sensiblemente mayor al valor por el que se pueda hipotecar.

Es por ello que la renta vitalicia que puede adquirir será también mayor que la alternativa hipotecaria. El mayor inconveniente es que el vendedor pierde el uso de la vivienda, salvo que acuerde su alquiler con el comprador.