¿Cómo se declaran los ingresos del alquiler de un piso turístico?

Los ingresos procedentes de una vivienda en alquiler tienen que ser incluidos en la declaración de la renta. La tipología fiscal de esas rentas dependerá del uso que se le dé al inmueble. No es lo mismo arrendar un piso como vivienda habitual que como alojamiento turístico.

En el primer caso, los ingresos tienen la consideración de rendimientos de capital inmobiliario, y como tal deberán tributar en el Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En cuanto a los pisos destinados a uso turístico, su calificación no está tan clara. Dependerá de quién los gestione y de si además de procurar alojamiento, se prestan otros servicios asociados a la hostelería.

Como norma general los ingresos derivados de un alquiler turístico tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, como los de un piso arrendado como vivienda habitual.

Sin embargo, la legislación tributaria -tanto la del régimen fiscal común como la de los territorios vascos- establece que las rentas provenientes de los apartamentos vacacionales se considerarán como actividades económicas del arrendador cuando, además de ceder el uso del inmueble, se ofrecen servicios propios de los establecimientos hoteleros.

Entre ellos, la recepción y atención permanente al cliente en un espacio destinado a tal efecto, la limpieza periódica del alojamiento, el cambio periódico de ropa de cama o baño, y en ocasiones la prestación de servicios de alimentación y restauración.

Sin embargo, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera la limpieza del apartamento o el cambio de ropa a la entrada y salida del huésped, la limpieza de las zonas comunes del edificio o los servicios de asistencia técnica, mantenimiento o reparación (fontanería, electricidad, cerrajería, etc.)

También se entenderá que existe una actividad económica cuando el propietario del inmueble cuente, al menos, con una persona empleada con contrato laboral, a jornada completa, y con dedicación exclusiva.

No se computará como persona empleada el cónyuge, pareja de hecho, ascendiente, descendiente o colateral de segundo grado, por consanguinidad o afinidad.

Si no concurren ninguna de estas circunstancias el arrendamiento de inmuebles originará rendimientos del capital inmobiliario, independientemente de su calificación a efectos del IVA y de que existan o no otras fuentes de renta.

Sin embargo, en el caso de que el propietario no ceda la vivienda directamente al usuario final, sino a un tercero (empresa gestora, inmobiliaria, etc.) encargado de gestionarla, las rentas obtenidas serán consideradas como capital inmobiliario, con independencia de si se prestan o no lo servicios propios de la hotelería.

Hay un tercer escenario, cuando el dueño cede el apartamento al huésped, pero lo hace a través de un intermediario, comisionista o agente. Por ejemplo, AirBnB. En este caso, el dinero del alquiler sólo computará como actividad económica si se ofrecen los servicios hoteleros.

El propietario del piso turístico podrá deducirse una serie de gastos que minorarán el rendimiento íntegro en la declaración de la renta, y que son «los necesarios para la obtención de los rendimientos». Por ejemplo, los de reforma, la prima del seguro, los impuestos municipales, gastos de la comunidad del edificio, de luz y telefonía, servicios de 'streaming' (Netflix, HBO…), etc.

También se incluye «el importe de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes», así como otros gastos de financiación.

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