Alquilar una vivienda con opción de compra: ventajas e inconvenientes

Alquilar una vivienda con opción de compra: ventajas e inconvenientes

El arrendatario posiblemente tenga que hacer frente a una prima elevada, pero se asegura un piso por una cantidad previamente pactada y a salvo de revalorizaciones

JORGE MURCIA

«Pagar un alquiler es tirar dinero», se solía repetir durante los años del 'boom' inmobiliario para subrayar las ventajas de adquirir una vivienda en propiedad. Porque, si el objetivo a medio plazo era la compra, ¿para qué pagar unas mensualidades a menudo elevadas cuando el banco prácticamente te regalaba el crédito hipotecario? Los tiempos han cambiado desde aquella época: el mercado inmobiliario se está acercando progresivamente a los niveles precrisis, tanto en el precio de la vivienda como en el del alquiler, sobre todo en los grandes núcleos urbanos. Además, el Gobierno ha fracasado en su intento de poner un límite al precio de los arrendamientos precisamente en esas zonas «tensionadas», con lo que la escalada inflacionista no parece que vaya a encontrar todavía ningún tope. Además, los bancos ya no suscriben préstamos hipotecarios con tanta alegría.

Las dudas son muchas a la hora de decantarse por una u otra opción. Existe una tercera vía para aquellos que, a la espera de mejores tiempos para su economía, no puedan permitirse pagar la entrada de un piso. Pero que al mismo tiempo están convencido de que abonar un alquiler mes a mes y durante un tiempo indefinido es, efectivamente, «tirar el dinero». Es el alquiler con opción de compra, una solución que ofrece ventajas, aunque también inconvenientes, tanto al inquilino como al propietario.

Hay que aclarar en primer lugar que esta modalidad incluye dos contratos en la misma operación. Uno de alquiler y otro de compraventa. Ambos suelen estar vinculados a través de una cláusula añadida en el de arrendamiento, donde queda expresada la voluntad de ambas partes de formalizar la compraventa. En dicho apartado se determinará un posible precio de venta del inmueble, así como la fecha máxima en la que el arrendatario (el inquilino) decidirá si finalmente le compra la vivienda al arrendador (el propietario).

¿Hay algún plazo para que el inquilino tome esa decisión? No lo hay, pero normalmente suele coincidir con el vencimiento del plazo de alquiler, que por ley está fijado en cinco años. «Generalmente es el propietario de la vivienda quien da la opción al inquilino de comprársela al cabo de un tiempo. Por eso es también quien fija el plazo», explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

No hay una regulación específica para este tipo de contratos, pero sí una serie de aspectos que deben ser recogidos formalmente. Además del referido plazo para ejercer el derecho de compra, se ha de fijar un precio de compraventa en el caso de materializarse. También la renta mensual que el arrendatario pagará al dueño. Lógicamente, y esta es una de las desventajas de esta modalidad de adquisición de vivienda, esa mensualidad casi siempre será más elevada que la de un alquiler 'normal', ya que recogerá una prima que cubra al propietario ante una posible marcha atrás del inquilino.

En el contrato también debería figurar qué porcentaje, o parte fija de las mensualidades pagadas hasta el momento de la compraventa, se descontarán del precio previamente fijado para la adquisición en propiedad del inmueble. Y, dado que en la mayor parte de los casos el arrendatario acaba por quedarse con la vivienda, «conviene reflejar qué tipo de reformas y modificaciones se permiten, y quién se hace cargo de los gastos de comunidad y de IBI, que en los contratos de alquiler tradicionales corren a cuenta del propietario», explican los expertos de Self Bank.

Para el comprador, una de las principales ventajas del alquiler con opción a compra es que puede posponer la adquisición hasta que lleguen mejores tiempos para su bolsillo con vistas a pagar la entrada del piso. También podrá beneficiarse de hipotéticas ayudas al alquiler a las que tenga derecho. Además, cada renta mensual que abone en concepto de arrendamiento es una aportación al pago de su futura vivienda. Otra ventaja es que los inquilinos acabarán comprando una vivienda que ya conocen, en la que ya han vivido un tiempo, sin margen a sorpresas desagradables.

Un alquiler con más garantías

El propietario, por su parte, consigue dar un primer paso en el, por lo general, difícil proceso de búsqueda de un comprador. A corto plazo se asegura el cobro de una renta mensual, y con más garantías, puesto que entre las cláusulas que se suelen incluir en los contratos está la de que el inquilino pierde el derecho a ejecutar su opción de compra en caso de retrasos en los pagos.

Claro que no todo son ventajas. El principal inconveniente -que afecta a ambas partes- es que el precio de compraventa queda fijado de antemano. Así, en función de la marcha del mercado, el inmueble corre el riesgo de apreciarse (con la consiguiente merma de ingresos para el arrendador) o de depreciarse (el inquilino se habrá comprometido a pagar un precio superior al del valor de mercado en el momento de adquirir la vivienda). Con todo, es el propietario quien lleva quizá las de ganar, ya que si el inquilino decide finalmente no comprarla, no recuperará un dinero que en caso contrario habría servido para pagar una parte. Además, el inquilino pierde margen de maniobra para comprar otro piso que quizá le interese más.

El alquiler con opción a compra tuvo una mayor aceptación en los primeros años de la crisis, «cuando existía un 'stock' muy importante de viviendas, sobre todo en manos de las entidades bancarias, que tenían que darle salida. En un momento, además, en el que la capacidad de compra de las familias era no muy elevada. Les permitía acceder a una vivienda sin tener que desembolsar grandes cantidades iniciales», sostiene Ferran Font. «Pero en la actualidad, debido a que los precios de los alquileres han crecido más que los de compraventa, sobre todo en las capitales, quizá no es una solución tan interesante como lo era hace ocho o nueve años», añade.

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