La banca ha mantenido los tipos hipotecarios a pesar de sus avisos por los reveses judiciales

Una joven se informa sobre las condiciones de un crédito hipotecario en una sucursal bancaria. /AVELINO GÓMEZ
Una joven se informa sobre las condiciones de un crédito hipotecario en una sucursal bancaria. / AVELINO GÓMEZ

El margen que aplican, en la media del 2,2% desde 2013, ha llegado a caer ante conflictos con costes millonarios como el de las cláusulas suelo

JOSÉ M. CAMARERO

De lo que hoy decida el Pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo dependerá en buena medida el futuro del mercado hipotecario español. Si los magistrados corroboran el criterio de que son los bancos los que paguen el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), los banqueros han venido advirtiendo en los últimos días que tendrían que trasladar a sus préstamos el coste de asumir el abono de ese tributo.

Lo han expuesto de diferentes formas, pero siempre advirtiendo de que una medida de ese tipo acabaría repercutiendo en los nuevos hipotecados. Y de ese aviso se han valido cada vez que se han encontrado con un obstáculo judicial que les ha obligado a modificar la estructura de sus hipotecas.

Sin embargo, la realidad estadística muestra que, a pesar de lo que las asociaciones de consumidores consideran como una «amenaza», la banca no ha incrementado los tipos de sus hipotecas para hacer frente a impactos extraordinarios de la normativa legislativa del sector o derivados de fallos judiciales.

Si se toman los datos del precio de las hipotecas de los cinco últimos años -el periodo más convulso para las entidades y con más reveses jurídicos- la diferencia entre lo que cobran por sus créditos y el euríbor -el índice por el que aún se rige la mayor parte de los créditos para vivienda- se ha situado en una media del 2,2%. Es decir, 220 puntos básicos entre el indicador hipotecario y lo que cobran a los clientes por estos productos.

Ese margen que aplican las entidades financieras no sólo no se ha incrementado a pesar de los baches judiciales que se han encontrado en el camino durante este tiempo, sino que, además, ha caído de forma considerable en los últimos meses hasta tasas inferiores al 2% (200 puntos básicos) como consecuencia de la rebaja del euríbor, que se encuentra en niveles negativos desde febrero de 2016.

Ni siquiera resoluciones como la dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en diciembre de 2016, con la que sus magistrados establecieron la retroactividad total de las cláusulas suelo, sin limitarlas al mes de mayo de 2013, como había establecido el Tribunal Supremo español, provocó un incremento de los tipos de interés hipotecarios que ofrecía la banca, a pesar de los nuevos avisos que se extendieron durante aquellas semanas y las primeras de 2017. Incluso fue en esos meses cuando el diferencial bajaba hasta el 1,8% y 1,9%, uno de los registros más bajos de toda la historia de las finanzas.

En los últimos meses de este 2018, a pesar de que la banca ha seguido acumulando sentencias mayoritarias en contra de sus posiciones sobre cláusulas suelo y también en lo que respecta a los gastos iniciales de formalización de la hipoteca, el margen que aplican se ha mantenido estable en torno al 2,1% sin vislumbrarse que los fallos judiciales que les obligan a destinar dinero a este tipo de conflictos hayan supuesto capítulos de repunte en sus márgenes de intereses.

«Lo que haga el resto»

Parte de esa realidad hipotecaria se explica también por el auge que han experimentado los créditos a tipo fijo frente a los variables. Con esa modalidad de préstamos, las entidades se han asegurado un interés estable sin tener que depender de los movimientos de un euríbor al que aún le quedan algunos meses en negativo. Hasta septiembre pasado, el 40% de las hipotecas firmadas ya eran de la modalidad fija.

Con la resolución que dicte hoy el Tribunal Supremo se abre un nuevo escenario en el que las entidades ya han vuelto a advertir de que tendrán que trasladar el coste del impuesto de AJD si finalmente tienen que hacerse cargo de su pago. Sin embargo, todas se han cuidado mucho de no aparecer como las primeras que aplicarían incrementos de tipos. Lo hacen porque son conscientes, como los propios ejecutivos del sector han reconocido en la presentación de resultados trimestrales, de la competencia que existe actualmente en la banca española por hacerse con clientes.

El presidente de la patronal (AEB), José María Roldán, apuntaba el pasado martes que lo más coherente será que, en caso de que la banca pase a ser el sujeto pasivo del AJD, y por tanto tenga que abonarlo, se lleve a cabo una reconsideración de las políticas comerciales. «Si aumentan los costes habrá que pensar si los precios a los que se está ofertando un producto permiten obtener una rentabilidad. No hay ninguna industria que venda a pérdidas», subrayaba Roldán. Pero al mismo tiempo, apuntaba que el precio de las hipotecas al final quedará condicionado a la propia competencia del sector, que sigue siendo «muy fuerte», y a las políticas comerciales individuales que adopte cada entidad.

Por su parte, los consejeros delegados de BBVA y Bankia, Carlos Torres y José Sevilla, respectivamente, indicaban que actuarán dependiendo de lo que haga el resto del sector.

«No veo que las hipotecas sean más caras», explicaba el consejero delegado de Banco Sabadell, Jaume Guardiola. «Serán equivalentes aunque habrá una ventaja final para el cliente», añadía. El consejero delegado de Caixabank indicaba que «tendremos que tener en cuenta todos los costes de una hipoteca porque si no lo hacemos, los supervisores nos dirán que no hacemos una política prudente de concesión de créditos». Y el del Santander, José Antonio Álvarez, avisaba del «riesgo» que corre el mercado hipotecario con tanto cambio de criterio que crea inseguridad.

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