El último gran plan para Zorrozaurre depende del acuerdo de 278 propietarios

De hecho, será bastante más complejo que al que se enfrentaron las administraciones en aquel 2013. Entonces, los casi 390.000 metros cuadrados de suelos pertenecían a 59 propietarios, pero la mayoría eran públicos, lo que facilitó mucho la gestión. Ahora, la Unidad de Ejecución 2 -el centro de Zorrozaurre- es más pequeña porque tiene 167.405 metros. El problema, asume Juan Carlos Sinde, gerente de la Junta de Concertación, es que las 76 parcelas que la conforman tienen 278 propietarios diferentes. Y más difícil que ejecutar cualquier obra es poner de acuerdo a tanta gente.

Especialmente cuando conviven realidades muy variopintas porque hay empresas y particulares, dueños de grandes propiedades y de derechos mínimos, zonas más o menos contaminadas, herencias pendientes de partición... A medida que pasa el tiempo la gente fallece y aumenta la cifra de propietarios porque pasan a serlo los sucesores de los dueños originales.

Esta operación urbanística va a suponer mover grandes cantidades de tierra pero también de dinero, lo que no ayuda a reducir los líos. ¿Cuánto dinero hay en juego? No hay cifras en euros, pero ahí están proyectados 1.750 pisos, que también son una unidad de medida muy útil para hacerse una idea de la dimensión del negocio. Aspirar a una porción del pastel es lo que ahora está en juego. Tal y como avanzó este periódico a principios de año, varios fondos de inversión andaban negociando con diferentes propietarios la adquisición de parcelas, o derechos sobre ellas, de cara a tomar posición para participar en el proceso.

El proceso se llama reparcelación y es lo que Sinde se ha puesto como «reto para 2025». La junta de concertación se constituyó el 18 de marzo, la primera asamblea fue el 17 de julio, y ahora toca pisar el acelerador. Asume que «el puzle es difícil porque alguna de las 76 parcelas tiene hasta 53 dueños». Lo bueno es que en esa especie de 'comunidad de propietarios' que lidera el proceso ya se han integrado los titulares de «casi el 75%» del suelo. Las administraciones (Gobierno vasco, la sociedad pública Visesa, el Ayuntamiento de Bilbao y la Sareb) tienen el 36% del total. El resto son agentes privados que van desde promotoras hasta fondos de inversión. Y, como se ha avanzado, hay mucho pequeño propietario. Cada día se está moviendo algo, hay negociaciones cruzadas y no es sencillo tener una foto clara de quién es quién porque cada operación tiene varios pasos intermedios.

En cualquier caso, quien forme parte de ese club que se va a meter en el renacimiento del centro de Zorrozaurre tendrá luego una participación proporcional en los futuros desarrollos residenciales, es decir, en el negocio que genere la construcción de los 1.750 pisos mencionados. Pero antes tendrá la obligación de descontaminar los suelos (muy castigados por la actividad industrial del pasado) y también de urbanizar la zona. El coste de lo primero es bastante imprevisible. El resto ascenderá en total, según los cálculos de Sinde, a unos 75 millones. En esta cifra se incluye no solo la urbanización (hacer las calles, aceras, parques, conducciones...), sino también la gestión administrativa de todo el asunto y las indemnizaciones a las empresas que aún sobreviven ahí y tendrán que marcharse.

Como hay que tener capacidad económica o financiera para afrontar esos gastos, quienes se quedan en la junta de concertación no suelen ser pequeños propietarios. De ahí que lleguen los movimientos diversos. Por ejemplo, la negociación de los fondos y de las empresas con distintos dueños para sumar suelos que les den una participación interesante. También las maniobras de pequeños propietarios para negociar de manera conjunta con inversores y conseguir un precio más conveniente.

Lo que ocurre es que a veces no hay acuerdos, o bien porque la parte vendedora cree tener un pedacito de cielo por el que pide un potosí, o porque la parte compradora busca un pelotazo y rechaza pagar un precio justo. O bien porque nadie sabe qué es un precio justo. ¿Cómo resolver este problema? De arranque, explica Sinde, a quienes tengan menos del 1% del suelo «les daremos una compensación económica». Se toma esta decisión porque se ha demostrado, dice, que repartir derechos en porcentajes tan reducidos vuelve la gestión inmanejable. Esa política, avalada por el Ayuntamiento como miembro de la junta de concertación, afectará «a casi 200 propietarios de los 278» que hay ahora.

¿Y quién decide el importe de esa compensación? «Se determina en tasaciones e informes, que suponen una parte muy importante del proyecto de reparcelación». En esto se consumen muchas energías. Los propietarios que no están de acuerdo con la cantidad que se les ofrece pueden reclamar al Ayuntamiento y luego acudir al Contencioso, pero «el proceso no se paraliza».

Para demostrar que las cosas se hacen de un modo serio, Sinde recuerda que en el proceso anterior, el que arrancó en 2013 en el resto del proyecto de Zorrozaurre, «tuvimos litigios en los que pequeños propietarios reclamaban 3,8 millones» más de lo que se les había ofrecido. Pues bien, «los ganamos todos, menos uno de 50.000 euros». Un resultado que demostraría «que hacemos las cosas bien». Además, con todos estos procesos judiciales «se creó una jurisprudencia, en algún caso incluso del Supremo», que ayudará ahora a engrasar la maquinaria, al menos en términos de seguridad jurídica.

Al mismo tiempo que se gestiona todo esto hay que descontaminar los suelos, labor ardua y muy necesaria. Se trata de una obligación que debe afrontar cada propietario. ¿Y si se niega? «Ante la inacción, la junta solicita al Ayuntamiento que dicte una disposición para que la propia junta actúe de manera subsidiaria». Luego se le pasa la factura a los dueños.

Acabar con la contaminación requerirá tiempo y esfuerzo. Pero la reparcelación, ese movimiento de papeles y transmisión de derechos tan poco vistoso pero esencial, es lo que se quiere dejar finiquitado en «estos próximos 12 ó 18 meses». Luego llegará la urbanización, las obras y todo lo demás. Va para rato la historia. Recordemos: lo de las puntas norte y sur, ahora en construcción, arrancó en 2013; lo del centro de la isla, en 2024.