De dueño a inquilino en tu misma casa

Un piso a la venta en San Sebastián./
Un piso a la venta en San Sebastián.

Vender la vivienda con la posibilidad de seguir en ella, con un alquiler a largo plazo, llega a Euskadi como opción para jubilados, pero abre más salidas al arrendamiento

JAVIER MUÑOZ

Los tipos de interés negativos que dan un respiro a los deudores con hipoteca empiezan a tener efectos entre los ahorradores que no reciben nada a cambio de sus depósitos, y a algunos de ellos los empuja al mercado de alquiler de insospechadas maneras, unas veces como caseros y otras como inquilinos. En ciudades como Barcelona, algunos pensionistas de nivel económico medio están invirtiendo los ahorros de su vida en pisos baratos de barrios modestos para ponerlos en arrendamiento -normalmente con gente que está unos cuantos meses- y obtener así el rendimiento económico que no le da la entidad financiera. Otros, por el contrario, piensan en complementar su pensión o hacer frente a los gastos de la dependencia con la venta de su casa, pero de una forma especial: permaneciendo en ella en alquiler tras haber llegado a un arreglo sobre la renta mensual con el nuevo propietario. Ahora bien, no se trata de cualquier piso, sino de uno que pueda interesar al comprador. Y hay que comprobar muy bien quién es ese comprador, por regla general, un fondo de inversión que, con el ojo puesto en la revalorización de la vivienda a largo plazo, está interesado en una cosa: que durante varios lustros la ocupen sus antiguos propietarios; personas de edad que serán las primeras en cuidar su casa de toda la vida.

Esta fórmula, que es frecuente en el Reino Unido, Francia y Estados Unidos, acaba de llegar al País Vasco a través de Kategora, una gestora de patrimonio inmobiliario que afirma haber realizado operaciones de este tipo en Bilbao y recibido decenas de consultas. Tienen una idea bastante clara de lo que buscan. «Viviendas en zonas premiun de la capital vizcaína con un valor de 250.000 a 500.000 euros; y pisos similares en otros municipios como Getxo y Portugalete», explica Nacho Espejo, director comercial de la entidad inmobiliaria, con sede en Bilbao, donde hace de intermediaria de un grupo de inversores locales, y con oficinas en Varsovia, Londres y Budapest.

El procedimiento que ofrece (sale and leaseback) es análogo al que emplean los bancos y empresas que se desprenden de la propiedad sus oficinas y luego permanecen en ellas de alquiler. En el caso de la firma bilbaína, la persona que desee vender su piso -el perfil sería un jubilado mayor de 65 años que aspira a una liquidez inmediata- traspasa su casa tras una tasación que puede realizar él mismo o los inversores. A partir de ahí, estos decidirán si les viene bien el inmueble o no.

Desde el sexto año, el IPC

Al hacer las escrituras, el vendedor recibe el dinero pactado y acto seguido firma un contrato de arrendamiento que, en este caso concreto, sería en principio de veinte años -la ley prohíbe los acuerdos indefinidos-. Durante los cinco primeros la renta anual girará en torno al 4,75% del precio de venta (repartida en doce mensualidades). «A partir del sexto se aplicará el IPC», señala el director comercial. El traspaso del piso, al ser el vendedor mayor de 65 años, estaría exento de la tributación del IRPF hasta 400.000 euros de ganancia patrimonial, y el dinero desembolsado para el alquiler puede deducirse. «El nuevo inquilino se olvidaría del IBI, de las cuotas de la comunidad y el seguro del continente del piso», dice Espejo.

Esta alternativa se dirige a inmuebles situados en zonas atractivas, con expectativas razonables de aumentar de precio en el futuro, pero la filosofía puede aplicarse a pisos más modestos. El Gobierno vasco intentó sin éxito una operación no similar, pero parecida y muy ambiciosa, al ofrecer a fondos de inversión extranjeros la posibilidad de comprar pisos de alquiler público y de construir otros -entre 4.000 y 5.000- y luego alojar en ellos a inquilinos de Etxebide por 700 euros al mes durante 25 años. Además, el actual plan director de Vivienda del Ejecutivo contempla la posibilidad de que «pequeños ahorradores» compren pisos protegidos para que los alquilen.