El Correo

Pisos turísticos: dudas legales sobre un negocio en auge

Protesta contra los pisos turísticos del barrio de la Barceloneta, en Barcelona.
Protesta contra los pisos turísticos del barrio de la Barceloneta, en Barcelona.
  • ¿Cómo se regulan los alquileres de apartamentos? ¿Están sujetos al IVA? ¿Cuál es el tratamiento fiscal si se trata de la vivienda de un particular?

Los apartamentos para turistas alquilados a través de páginas web constituyen un negocio en expansión, que ha crecido al calor de la crisis y del vacío legal existente al respecto. La expansión de esta fórmula ha encendido las alarmas de los empresarios hosteleros, que hablan de competencia desleal e instan a regular una actividad que en numerosos casos elude el pago de impuestos. A continuación intentaremos aclarar algunas de las dudas existentes sobre esta actividad.

¿Qué normativa regula actualmente el arrendamiento de apartamentos turísticos?

Existe una desregulación en la materia. Es una actividad que no está contemplada expresamente en la legislación más reciente y a la que no le es aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Cada comunidad autónoma debe aprobar su normativa sectorial. Mientras tanto, prevalece el réguimen de arrendamientos urbanos de la LAU.

¿Por qué quedaron excluidos estos pisos de la ley vigente para los alquileres de viviendas?

Ante las quejas de competencia desleal, principalmente por parte del sector hotelero, la exclusión busca que las comunidades autónomas establezcan los requisitos que han de ser cumplidos parra arrendar un apartamento turístico.

En definitiva, se trata de que regulen y, de alguna manera, limiten el número de inmuebles habilitados para prestar servicios similares a los del sector hotelero, con las condiciones que sean más convenientes. Los gobiernos regionales pueden endurecer los requisitos generales para el arrendamiento, que se limitan a la exigencia de una cédula de habitabilidad y de una licencia de primera ocupación. Por ejemplo, pueden establecer que el inmueble esté sito en suelo residencial o terciario (el propio de los hoteles) y/o en una finca con características específicas; o que tenga determinadas dimensiones, acondicionamiento y/o acceso para discapacitados, etc

¿Cuáles son las características de un contrato de arrendamiento de un apartamento turístico?

El arrendamiento de uso turístico tiene las siguientes características:

• La vivienda, amueblada y equipada, es cedida en su totalidad temporalmente para su uso inmediato.

• Ha sido comercializada o promocionada en canales de oferta turística (por ejemplo, webs de alquiler de pisos por días).

• Es oneroso; es decir, conllena una contraprestación económica.

• Tiene un régimen específico: el propio de la normativa sectorial de cada comunidad autónoma.

¿Debe inscribirse el apartamento turístico en un registro especial para poder arrendarse?

En algunas comunidades autónomas el apartamento turístico debe registrarse. Por ejemplo, en Cataluña, en el Registro de Turismo de Cataluña; y en el País Vasco, en el Registro de Empresas y Establecimientos Turísticos de Euskadi.

¿Están sujetos a impuestos adicionales esta clase de apartamentos?

Cada comunidad autónoma debe aprobar su normativa al respecto. En este sentido, en Cataluña, existe el impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos, aplicable a los apartamentos turísticos. Cada ocupante del apartamento deben satisfacer 0,45 euros/noche (en Barcelona: 0,65 euros/noche y persona). Es el titular del establecimiento quien debe repercutir en la factura dicho Impuesto.

¿Cómo tributan las rentas obtenidas de un apartamento turístico en el IRPF de una persona física residente en Euskadi?

La tributación depende de que exista o no actividad económica; es decir, de que exista detrás un entramado empresarial para realizar un negocio.

Si existe actividad económica, las rentas obtenidas constituyen rendimientos de actividades económicas y profesionales en el IRPF:

• El rendimiento se determina por la diferencia entre los ingresos y gastos de la actividad.

• Cabe aplicar una reducción del 10% sobre el rendimiento neto positivo durante los dos primeros ejercicios de actividad (en estimación directa simplificada, sin límite de años).

• Puede generarse un rendimiento negativo de la actividad a compensar en ejercicios futuros.

Por el contrario, si no existe actividad económica, los rendimientos obtenidos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF:

• El rendimiento será la diferencia entre los ingresos y los gastos necesarios para la obtención de los mismos, así como, la amortización del bien y, en su caso, de los intereses satisfechos por el préstamo hipotecario.

• No puede generarse un rendimiento negativo.

En ambos casos, el rendimiento neto formará parte de la Base Imponible General. Es decir, será de aplicación la escala general del impuesto (escala progresiva).

En el IRPF de Bizkaia, Gipuzkoa y Alava, ¿cuándo constituye una actividad económica el arrendamiento de apartamentos turísticos?

Si se prestan servicios adicionales propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa, mantenimiento, etc) existirá actividad económica de arrendamiento de apartamentos turísticos, sin necesidad de contar con un empleado contratado a tiempo completo. También puede existir actividad económica de arrendamiento de inmuebles de temporada, si se cuenta con empleado a tiempo completo.

¿Debe repercutirse el IVA sobre el alquiler de un apartamento turístico?

Como regla general, el arrendamiento de vivienda está exento del IVA. No obstante, si el arrendamiento del apartamento va acompañado de servicios propios de la industria hotelera, deberá repercutirse el IVA sobre el alquiler y el tipo impositivo será del 10%. En caso contrario, no deberá repercutirse el IVA.

¿Es posible deducirse las cuotas del IVA soportado en la adquisición del apartamento turístico?

Sí, siempre y cuando se repercuta el IVA sobre el alquiler por la prestación de los servicios adicionales propios de la industria hotelera.

¿Cómo tributará en el IRPF vigente en Euskadi el arrendamiento de un inmueble de temporada (vacacional)?

Si existe actividad económica, para lo que es necesario contar con un empleado con relación laboral a tiempo completo, la tributación será la misma que la expuesta en la respuesta a la pregunta 10.

Si no existe actividad económica, la renta constituirá un rendimiento del capital inmobiliario y la tributación será equivalente a la señalada en una pregunta anterior.

¿Debe repercutirse el IVA sobre el alquiler de un inmueble de temporada (vacacional) a un particular?

No, salvo que se presten servicios adicionales propios de la industria hotelera.