La oferta de alquiler se frena en Bilbao pese al auge de la demanda y precios en máximos

A finales de 2018, el parque de vivienda libre de alquiler de Bilbao estaba compuesto por 8.857 pisos. En el segundo trimestre del pasado año la cifra ascendió hasta los 15.478, un 74% más. Los datos que maneja el Gobierno vasco en base a los contratos que están vigentes en la ciudad no dejan lugar a dudas: el número de arrendamientos crece trimestre a trimestre. Otra cosa -y muy importante- es el ritmo al que lo hagan, un elemento clave para destensar un mercado completamente desbordado por la alta demanda. Y aquí los datos no son tan buenos.

La información de la estadística del mercado del alquiler, que se nutre de las fianzas obligatorias depositadas en el registro oficial del Gobierno vasco, es clara: el auge del parque inmobiliario no ha sido lineal en Bilbao. Entre 2018 –año en el que arranca la serie histórica– y 2022, los contratos crecieron a doble dígito. De un ejercicio a otro el número de viviendas se elevó, de media, un 12%. A partir de esa fecha, el ritmo se ralentizó. Entre 2022 y 2023, último periodo en el que hay cifras a año cerrado, el porcentaje de crecimiento se redujo al 7% y entre diciembre de 2023 y junio del pasado año cayó al 2%. La oferta descendió de forma vertiginosa justo cuando la demanda comenzó a dispararse sin control. El resultado: una subida de precios sin precedentes en todos los barrios.

A la espera de que las zonas tensionadas entren en vigor en Bilbao (el Ayuntamiento aún tiene que presentar al Gobierno vasco su plan de acción), las rentas medias ya están por encima de los 829 euros. Acceder al mercado del alquiler es ahora un 11% más caro que en 2018. En algunos puntos los precios de los nuevos contratos se han disparado un 31%. Es el caso de Otxarkoaga, uno de los dos barrios más pobres de la localidad y donde el 40% de la renta familiar media (25.141 euros) procede de las ayudas sociales. Los pisos han pasado de costar 561 a 739 euros en siete años. «Un motivo que explica esta ralentización es que hay menos inmuebles potencialmente alquilables. Muchos ya están ocupados y somos una de las comunidades que menos pisos vacíos tienen para movilizar. La fórmula que tenemos para enfriar el mercado es construir más VPO y declarar zonas tensionadas», admite el viceconsejero de Vivienda, Miguel de los Toyos.

Hay poco margen de maniobra y lo que impulsa a los propietarios a poner su piso en alquiler es la «elevada» rentabilidad que tiene la vivienda. El portal Idealista sitúa en un 5,1% los beneficios que saca un arrendador por su inmueble. Una razón más para que los precios suban. «Por desgracia el alquiler sigue siendo un negocio con el que se saca mucho dinero», se lamenta el viceconsejero.

La radiografía del alquiler permite asegurar que en casi todos los barrios los precios se han disparado por encima del 10% en seis años. Además de Otxarkoaga, en Matiko las rentas han aumentado un 19% entre 2018 y 2023. Ya es casi imposible encontrar un piso por debajo de los 776 euros. En Iturralde, lo mismo. Firmar un contrato es un 18,4% más costoso que hace seis años. Miribilla es de los pocos vecindarios donde el precio a cierre año no es el más alto de la serie. El máximo se registró en 2022, con un precio medio de 971. Donde no hay sorpresa es en los barrios más caros de la localidad. Abando e Indautxu siguen liderando el ranking de las rentas más altas. Los alquileres no bajan de los mil euros en ninguno de los dos casos.

El debate está vivo. Y la respuesta sobre qué ha ocurrido estos últimos años para que se haya producido este bajón de nuevos contratos depende a quién se pregunte. Los agentes inmobiliarios sostienen que la ley nacional de vivienda aprobada en mayo de 2023 «ha detraído» pisos del mercado al obligar a los propietarios a pagar los honorarios de agencia y permitir limitar los precios de los pisos en las zonas que sean tensionadas. A su parecer, hay arrendadores que ante la «inseguridad jurídica» han optado por destinar su vivienda a «otros usos» como es el alquiler temporal.

En contra de esta afirmación se posiciona el economista e investigador de la UPV/EHU, Miguel Virizuela. El experto afirma que la ley ha metido mano en un «mercado cautivo» y los datos demuestran que «hay muchos más hogares de alquiler». «Las inmobiliarias tienen los mismos intereses que los propietarios en tirar el precio al alza y por ello la norma ha generado tanta hostilidad», lanza. La concejala de Vivienda en el Ayuntamiento de Bilbao, Yolanda Díez, tampoco está nada de acuerdo con la opinión de los agentes.

La responsable cree que la ralentización responde a una «menor rotación» de los arrendamientos activos. «Los contratos de alquiler son más largos, un factor que es positivo para la estabilidad de los inquilinos», afirma.

En lo que no hay discrepancias es en que la demanda ha superado todas las expectativas. La necesidad de vivienda es imperiosa. El 17% de las viviendas arrendadas en el cuarto trimestre de 2024 no estuvo ni un día anunciadas, según un estudio de Idealista. Lo poco que se oferta se alquila demasiado rápido. Casi no hay tiempo para comparar. Los mismos agentes inmobiliarios dicen estar «desbordados» por la cantidad de llamadas que reciben al día. «Llegan tantos mensajes al buzón de voz que se nos bloquea», asegura María Vázquez, de la agencia Yaencasa, en Santutxu.

Pero vayamos al origen. ¿De dónde viene el 'boom' del alquiler? Virizuela habla de dos momentos claves. El primero es tras la crisis inmobiliaria de 2008, cuando se endurecieron las condiciones para acceder al crédito hipotecario «expulsando» a «cientos de vecinos» de la compra. La segunda, 2013. La ley de medidas de flexibilización y fomento al alquiler aprobada ese ejercicio buscó «acelerar» el mercado «permitiendo reducir los contratos de cinco a tres años», una medida que ya se ha revertido. En su opinión, se legisló para «colocar las viviendas que se quedaron paralizadas durante la crisis». «Miles de familias sin acceso al crédito se vieron abocadas a un mercado desprotegido y con subidas abusivas», concluye.

En cualquier caso, expertos apuntan que muchos buscan un alquiler porque el mercado de la propiedad es «inalcanzable». Los jóvenes ven la compra un espejismo. La inflación a consecuencia de la guerra de Ucrania ha debilitado el poder adquisitivo de las familias, y por tanto, su acceso a un piso. «Tampoco hay oferta de compra. El alquiler se sitúa como única opción. Lo que tenemos que hacer es convencer al propietario de que hay programas para arrendar sin riesgos. La renta no es tan elevada, pero hay una total seguridad», dice Díez.

De los Toyos aporta otro enfoque social. El viceconsejero cree que se está produciendo un «cambio cultural» en Euskadi y que hay personas que optan por el alquiler «por motivos de trabajo o movilidad». «Los jóvenes no tienen muy claro dónde quieren vivir y si quieren emanciparse pronto, la compra se pospone. Nuestro reto es intentar que el alquiler sea a precio razonable y que se elija por deseo y no por obligación», afirma.

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