Los grandes fondos se hacen fuertes en Bilbao para invertir en viviendas y hoteles

El pasado mes de septiembre ha sido especialmente representativo a la hora de demostrarlo. Se conoció que un fondo había comprado el emblemático edificio en el número 6 de Mazarredo, que alberga 240 pequeñas oficinas, para convertirlo en un negocio hotelero. Otro adquirió el número 19 de General Concha, que deberán abandonar veinte negocios para ser sustituidos por treinta viviendas de lujo. Y está la subasta del gran edificio de Correos en Alameda Urquijo, que muy previsiblemente pasará a tener uso hotelero de la mano de otro fondo.

No son casos aislados. «Bilbao es una ciudad atractiva tanto para inversión en vivienda como en hoteles, y hay mucha demanda específica; hay una tendencia de inversión fuerte, y está funcionando», certifica Adolfo Ramírez-Escudero, presidente en España y América Latina de CBRE, compañía norteamericana que es referente planetario en gestión inmobiliaria. El atractivo de Bilbao en general, y del distrito de Abando en particular, tiene que ver con varias circunstancias: con que el suelo es limitado por las particularidades orográficas de la ciudad y, por lo tanto, caro; con que los niveles de renta aquí son elevados; con que Bilbao es «cabecera de región», es decir, la ciudad más importante de un entorno que se extiende más allá de las fronteras vascas.

«Hay una tendencia en toda Europa, y en España también, de crecimiento de la inversión en residencial», desarrolla Ramírez-Escudero. Ya no son solo las familias las que se compran un piso para meter los ahorros. Han entrado fuerte los fondos de inversión. De hecho, esta modalidad se ha situado como «el primer sector de inversión». Y no solo con edificios de viviendas, sino también con «residencias de estudiantes, 'cohousing', apartahoteles de larga estancia...», segmentos éstos también en auge en Bilbao y que previsiblemente –ya se verá en los próximos meses– seguirán al alza.

Fuentes del sector con amplia experiencia y mucha presencia en la ciudad suscriben esta tesis. Hace unos años los inversores aquí eran muy mayoritariamente locales, recuerdan, mientras que ahora llegan grandes potencias foráneas. Ya se veía a finales de 2022, cuando la promotora madrileña Pryconsa se hizo con el solar junto al IMQ para levantar 300 pisos pagando 52 millones de euros, siete más que el precio de salida. Aquello llamó bastante la atención por el monto de la operación, pero la maniobra entraba dentro de lo habitual: se trataba de una promoción grande, lo que facilita generar rentabilidades altas.

La novedad, explican las mismas fuentes, es que ahora hay muchos inversores potentes que se están embarcando en promociones pequeñas pero con capacidad de recoger beneficios relevantes. ¿Cómo se hace eso? Con precios altos. Con pisos que se terminan vendiendo por un millón de euros. Como ha ocurrido en el número 1 de Rodríguez Arias, donde estaban las viejas oficinas de Kutxabank y ahora se han levantado 28 viviendas. O, el último caso, el ya mencionado de General Concha, donde el fondo Admara venderá treinta pisos de lujo con servicios integrados en el edificio. «Como casi no hay producto (vivienda nueva), todo lo que sale, se vende». Por alto que sea el precio, siempre hay quien puede pagarlo.

El plus de exclusividad en estas promociones lo aportan servicios (piscina, gimnasio, spa...) que traen principalmente agentes acostumbrados a hacer cosas así en Madrid y que ahora buscan mercado en otras ciudades como Bilbao. Se vienen aquí porque en los barrios más exclusivos de la capital española el precio del suelo hace difícil ya sacar rentabilidades. Comparado con aquello, lo de aquí es barato. «Donde hace unos años había cooperativas, ahora hay fondos», añaden los mismos medios. Yse nota el interés porque para cada edificio o parcela que sale a la venta en Abando o sus inmediaciones (Campo Volantín, por ejemplo) se reciben más de una decena de ofertas. «En el centro de Bilbao casi se hacen subastas» porque un pedazo de suelo aquí «es una joya» por escaso y cotizado.

Hasta aquí, el mercado residencial. Pero es que también el sector hotelero está en auge. A veces los proyectos son impulsados por fondos de inversión; otras veces, por cadenas hoteleras internacionales; y otras veces, por ambos. Este florecer hotelero es también una tendencia impulsada por un fenómeno que va mucho más allá de Bilbao. Dice Ramírez-Escudero, el CEO de CBRE, que los hoteles en el conjunto de España «tienen mucho tirón por la entrada cada vez mayor del mercado americano y asiático». Es decir, que llegan turistas con dinero en el bolsillo.

Y en Bilbao, también, aunque aquí llegan sobre todo «desde otros países de Europa». En cualquier caso, se trata de unos visitantes que gastan, así que aquí hay negocio. «Hay mucho interés por invertir ahora en Bilbao», tanto por parte de cadenas como de fondos. Porque, además, «si ves los históricos de ocupación, van muy bien».

Se refiere Ramírez-Escudero a que Bilbao tuvo en 2024 una ocupación media por habitación del 74,5%. Es la proporción más alta de Euskadi, superando incluso a San Sebastián, que se queda en un 74,3%. El conjunto de la comunidad ni se llega al 70%. Así que los inversores consideran que hay espacio para más hoteles. Especialmente, de categoría alta y en el distrito de Abando. Ahí estará el nuevo establecimiento de Mazarredo que comentábamos en las primeras líneas, y también lo que salga del edificio de Correos. Estarán muy cerca del Radisson, el cinco estrellas que se abrió hace tres años, y del edificio de suites elegantes Batimont, en Albia, que se estrenó antes del verano.

Es que el sector ha crecido mucho en la última década al calor de la eclosión turística de la ciudad. Hace diez años había en Bilbao únicamente 69 hoteles, en 2020 la cifra se había elevado a 87, y en 2024 estábamos en 92. Pero es que en este tiempo, además, han proliferado los apartahoteles, que apenas se sabía lo que eran hace diez años y ahora funcionan 31 en la ciudad. Por no hablar de los pisos turísticos. Aunque este asunto es muy diferente porque ya ha pasado su momento dorado. Con las nuevas regulaciones se han retirado 700 del mercado en todo Euskadi, y está en proceso la salida de otros 500.

«En la medida que se vayan retirando estos establecimientos ilegales habrá más mercado para los hoteles», asume Héctor Sánchez, gerente de la Asociación de Hostelería de Bizkaia. Sin embargo, no ve muy claro eso de que sigan desembarcando nuevos negocios en la ciudad. Este es un asunto recurrente y desde hace mucho el sector alerta de que Bilbao ya tiene suficientes hoteles y que la llegada de nuevos competidores pondría en riesgo la rentabilidad.

¿Cómo es entonces que siguen abriendo, y que no decae el interés? «Cuando alguien planea hacer una inversión hay que suponer que le salen los números, que ha hecho un estudio de mercado. Pero en algunos casos no se hace bien y entonces vienen los problemas». Como es lógico, Sánchez defiende los intereses de los empresarios actualmente implantados y destaca unas debilidades del sector que, a su juicio, deberían desincentivar nuevas llegadas. En fin, que no es todo tan boyante como parece.

Por ejemplo, lo del 74,5% de ocupación por habitación puede resultar algo engañoso. Porque si se mira la ocupación por plazas la ocupación se queda en el 61,3%. Esto ocurre porque en Bilbao tienen un peso importante los congresos, que dan negocio a los hoteles en temporada baja pero donde las habitaciones dobles se suelen ocupar por una sola persona. Por eso en San Sebastián, donde el protagonismo prioritario es del turismo tradicional, en el que la gente suele viajar acompañada, la ocupación por plazas es bastante mejor que la de Bilbao, con casi un 66%.

Sea como fuere, esto no parece desincentivar a los inversores, que siguen viendo a Bilbao como un lugar apetecible para meter dinero en ladrillo en sus distintos formatos. Pero no en actividades productivas: le está costando a la ciudad atraer implantaciones empresariales pese a poner a disposición suelos (sobre todo en Zorrozaurre) y facilidades variadas.

Cuestión aparte es cómo le afecta a Bilbao todo esto. Es decir, que el centro cada vez se quede más reservado para quienes se puedan pagar un piso de lujo, y que los inmuebles destinados a terciario, al desarrollo de actividades económicas, acaben en una alta proporción como hoteles y apartamentos. Aunque en realidad esto tampoco tiene nada de especial porque es lo que está pasando en media España.