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Si hay algo en lo que coinciden los expertos inmobiliarios de Bizkaia es que construir obra nueva en Bilbao «no es fácil». Primero porque el suelo finalista -aquel sobre el que se puede edificar sin necesidad de recalificar- que dispone la ciudad es « muy escaso». ... Y segundo porque, según explican promotores y agentes inmobiliarios, obtener la licencia de obras por parte del Ayuntamiento «puede tardar años». «Hay un cuello de botella importante. Una falta de agilidad que está pagando toda la ciudadanía», dice Roberto Serrano, gerente de la inmobiliaria Quorum.
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Andrea Cimadevilla
La demora para alzar nuevos inmuebles se traduce en que sean «pocos» los bilbaínos que estrenan piso al año. Así lo reflejan los datos. En 2024, el Ayuntamiento de Bilbao concedió cinco licencias de primera ocupación (el último trámite obligatorio para que los propietarios puedan entrar a vivir en un inmueble nuevo) que comprenden un total de 245 viviendas. Todas libres. Una cifra que, según especialistas del sector, es «ridícula» para un municipio como Bilbao, con 344.408 habitantes empadronados y más de 29.000 demandantes de vivienda inscritos a finales de este ejercicio en Etxebide.
«El tiempo de tramitación de licencias y permisos se está demorando en el tiempo de forma preocupante y es uno de los mayores problemas para agilizar los nuevos desarrollos», reconoce Iñaki Urresti, gerente de Ascobi (asociación de Constructores de Bizkaia). Según cifras del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, encargado de las estadísticas inmobiliarias, en 2003 se terminaron 3.579 pisos libres en Bizkaia. Diez años más tarde, 1.893 y en 2023, 1.014. La producción se ha desplomado un 71% en dos décadas. Lo más preocupante es que ni se termina vivienda libre, ni tampoco protegida, a pesar de que en Euskadi hay 99.000 personas a la espera de conseguir un domicilio asequible. Mientras en 2003 se levantaron 2.120 inmuebles sociales, veinte años más tarde sólo se terminaron 540 (-74%). Y, en base a los datos del Gobierno vasco, en Bilbao ninguna. Ni en 2024, ni tampoco en 2023.
El concejal de Urbanismo de la capital vizcaína, Asier Abaunza, admitió en el congreso organizado por los APIs de Bizkaia el pasado mes de diciembre que «con el marco legislativo actual no veo manera de acortar los plazos de los nuevos desarrollos». Ante las quejas de los promotores, el edil confirmó el «exceso» burocrático existente en materia de urbanismo.
José Pérez Grijelmo, especialista en Derecho inmobiliario y de la construcción, alude a que las licencias de primera ocupación «no deberían de tardar más de tres meses», pero entran en juego «demasiadas instituciones» que pueden provocar que los tiempos se estiren. De hecho, Urresti sostiene que se ha «normalizado tardar hasta medio año». «No es que Bilbao esté alargando demasiado, sino que el urbanismo no es flexible y los plazos son muy largos», apunta el abogado. Para que la Administración apruebe la licencia de uso residencial, el promotor debe presentar un buen número de documentos sectoriales que dependen de distintas entidades. Además, el personal técnico está obligado a realizar una inspección para comprobar que el piso puede ser ocupado y cumple con todas las seguridades.
1.446 pisos públicos
están en construcción en Bilbao, repartidos en 16 promociones. Además, el Departamento de Vivienda tiene otros cuatro edificios proyectados a la espera de trámites.
29.000 demandantes de vivienda
están inscritos en Etxebide a la espera de conseguir un domicilio público en Bilbao, según los últimos datos publicados por el Gobierno vasco.
El Ayuntamiento justifica la demora en que los «proyectos que entregan los promotores raramente están completos y precisan subsanaciones». Y matiza que «tener un proceso de concesión de licencias muy cualificado con personal específico complejiza el proceso», aunque también «lo afina». «La documentación completa y correcta tarda bastante -habla de meses- en llegar. No se debe tener en cuenta la fecha en la que se envía la documentación porque en muchos casos hay que revisar el proyecto de nuevo», apuntan fuentes municipales.
Uno de los mayores problemas de este cóctel de complicaciones, detalla Joseba Cedrún, de Sukia, es que la oferta no se fortalece y las promociones que están en marcha se «encarecen» afectando al bolsillo de la gente. «Liberalizar el suelo se convierte en una auténtica locura para los promotores, que piden de forma continuada que se acelere la concesión de licencias. Además, desde la crisis financiera de 2008 ha desaparecido mucha mano de obra y se han encarecido las materias primas, lo que ha provocado que la producción se ralentice», alerta José Manuel González, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad de Bizkaia. Pérez Grijelmo añade que «la demanda de los promotores es que no se tarde 2 o 3 años en movilizar un suelo urbanizable» para que el proceso no se alargue «cinco años» en materializarse.
Los constructores aseguran que hay familias «que tienen reservado un piso nuevo y tardan años en entrar a vivir en él» y añaden que «toda obra nueva que sale al mercado se vende». Por lo general, «se tarda nueve meses en vender la mitad de una promoción de 30 viviendas», según Roberto Serrano. Por poner un ejemplo, entre el 60% y 90% de los dos bloques residenciales que Neinor tiene en marcha en la punta sur de Zorrozaurre están vendidas. Son un total de 80 y 160 pisos que esperan poder entregar «el año que viene». «Las ventas están funcionando bien porque hay muy poca oferta, pero si desarrollas el proyecto en un mes y para conseguir la licencia se ralentiza año y medio, el precio se dispara», añade el responsable de la agencia inmobiliaria.
¿Y cuántas viviendas hay previstas edificar en Bilbao en los próximos años? El Consistorio confirma que en 2024 se solicitaron 49 licencias de obra mayor. De ellas, once están dirigidas a la construcción de obra nueva. Con el visto bueno de los permisos, Bilbao vería ampliado su parque residencial en 909 nuevos inmuebles: 502 libres, 350 protegidos y 57 alojamientos dotacionales. Al mismo tiempo, estadísticas del Ejecutivo autonómico matizan que en estos momentos hay 16 promociones que están en construcción, de las que se desprenden 1.446 inmuebles. Otros cuatro bloques, que suman 582 viviendas, están proyectados y a la espera de los últimos trámites. Todos ellos, según confirmó el Departamento de Vivienda, podrían estar listos en los próximos «cinco años».
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