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ALAVA - VIZCAYA | Personalizar edición | RSS | ed. impresa | Regístrate | Miércoles, 22 octubre 2014

Política

ELECCIONES VASCAS | RADIOGRAFÍAS

La falta de créditos golpea el mercado inmobiliario en el País Vasco, después de una década en la que el volumen de viviendas iniciadas se duplicó y superó las 180.000

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¿Y qué hacemos con tantos pisos?
Un sociólogo resaltó recientemente la paradoja de que las parejas jóvenes piensen que una relación afectiva no es para siempre y, al mismo tiempo, hayan firmado hipotecas de hasta 50 años al calor de la burbuja inmobiliaria. Desde 1998, cuando el Congreso aprobó una ley que permitía valorar el suelo a precios de mercado, hasta 2008, año en que las entidades financieras recuperaron la prudencia de antaño y dejaron de prestar más del 80% del valor del piso, la construcción residencial se duplicó en Euskadi. Durante ese periodo se iniciaron 181.975 viviendas -127.945 libres y 54.030 protegidas-, mientras que en el periodo 1987-1997 se pusieron en marcha 93.652 -70.783 libres y 22.869 de protección-.
Sin embargo, el escenario se ha transformado a raíz de la crisis bancaria, un terremoto que tuvo su epicentro en Estados Unidos y que deshizo los cimientos de barro que sostenían el mercado inmobiliario español. Desde la primavera pasada, los ciudadanos lo tienen más difícil para que les concedan una hipoteca, un problema que ya afrontaban los promotores desde unos meses antes cuando querían renovar los créditos. Las consecuencias se pueden apreciar, por ejemplo, en el territorio histórico de Álava, pues si en 2006 se iniciaban dos pisos nuevos por cada uno que se terminaba, el año pasado la tasa cayó al 0,6.
Aun así, el Departamento vasco de Vivienda considera suficiente el ritmo de edificación que registró el conjunto de Euskadi durante 2008 (7 pisos por cada mil habitantes), una tasa que resistió gracias a las promociones protegidas. La consejería de Javier Madrazo advierte de que en otras comunidades se llegaron a construir hasta 17 viviendas por cada mil habitantes, y el resultado se ha podido comprobar ahora: cientos de miles de residencias que no encuentran comprador.
Por el contrario, prosigue la Administración autonómica, el número de inmuebles vacíos del País Vasco sería uno de los más bajos de España (18.500 en 2007). Ahora bien, la excepción de ese diagnóstico oficial radica en Vitoria, donde durante un largo periodo se concentró el 40% de la producción de vivienda pública de toda la comunidad y donde, hace dos años, los pisos desocupados aumentaron un 75%, hasta sumar unos 2.500, cifra que se eleva a 3.500 en el conjunto de Álava.
Como es lógico, los promotores privados discrepan del Gobierno vasco y aseguran que el volumen de construcción residencial es demasiado bajo en Euskadi. A su modo de ver, esa circunstancia, unida a las reservas para vivienda protegida -la Ley vasca del Suelo de 2006 aumentó globalmente el porcentaje de la Ley Maturana-, agravaron la escalada de precios en las tres capitales. Insisten en que las principales poblaciones de la comunidad siempre han figurado entre las más caras de España, incluso cuando el mercado inmobiliario comenzó a desinflarse a finales de 2007.
Niveles de 1994
En el fondo de este debate están los números. Desde 1998 a 2008 se iniciaron en el País Vasco entre 14.700 y 20.000 nuevos pisos anuales. La cota más baja se alcanzó precisamente el año pasado (14.717), una cifra bastante parecida a la que se registró en 2002 (14.746). En principio, la explicación es la misma en ambos casos: un retroceso de la producción de vivienda libre, mientras la protegida se incrementa o se mantiene alta. No obstante, la peculiaridad de 2008 es que la contracción del mercado libre fue especialmente intensa a causa de la crisis y llegó al 32%. Con 7.600 unidades iniciadas, retrocedió hasta los niveles de 1994.
Mientras tanto, los inmuebles protegidos (7.117) casi igualaron el 'récord' logrado en 2007. Y, además, representaron por vez primera casi la mitad de todas las promociones construidas en Euskadi, tras haber sumado el 34,7% en el periodo 2002-2008 y el 20,7% entre 1995 y 2001.
Apoyado en estas cifras, el Gobierno vasco sostiene que las promociones públicas se han convertido en un 'refugio' para el sector de la construcción, porque las viviendas de protección oficial (VPO) encuentran compradores 'seguros' entre los aspirantes inscritos en las listas Etxebide. Lo cierto es que las renuncias de los adjudicatarios de VPO aumentaron un 70% entre 2006 y 2008, en parte porque los bancos y cajas han endurecido los requisitos hipotecarios.
El Ejecutivo autónomo asegura que, en números absolutos, los rechazos todavía son reducidos (558 sobre 5.000 en 2008). No obstante, tampoco descarta que, si la situación económica se agrava y las malas perspectivas del empleo se prolongan, el flujo crediticio pueda reducirse también para las VPO. Por ello, el Departamento de Vivienda ha ofrecido a las cajas vascas una alternativa. Por cada hipoteca que concedan para un piso protegido a un comprador solvente de Etxebide, la Administración firmará un seguro de impago para cubrir una eventual situación de desempleo. Contrapartida: la entidad financiera deberá conceder préstamos al mismo ritmo que lo hacía hasta ahora.
Este seguro no es la única medida anticrisis de la consejería de Madrazo. También ha ofrecido cancelar las hipotecas a los propietarios de viviendas libres y de VPO que se queden en el paro y no puedan pagar las cuotas mensuales; aunque en el primer caso la entidad financiera debe renunciar al 20% del capital pendiente de amortización. El parado seguirá residiendo en su casa, pero en alquiler.
Derecho... en alquiler
A medio plazo, las dificultades para conseguir una hipoteca o para pagarla después podrían reformular el debate sobre la vivienda en Euskadi: ¿existe realmente un derecho a ser propietario? Tanto el Ararteko como el Consejo de la Juventud de Euskadi se plantearon esa pregunta durante la pasada legislatura. Y el proyecto de Ley de Vivienda que defendió la consejería de Javier Madrazo, que no llegó a tramitarse en el Parlamento vasco, también apuntaba en esa dirección. Reconocía el derecho de los ciudadanos a disfrutar de un piso que no se lleve más del 30% del salario... Pero en régimen de alquiler.
La Administración vasca ha iniciado un giro hacia el arrendamiento público que, durante la pasada legislatura, encontró un respaldo mayoritario en el Parlamento de Vitoria. El pasado año, el 44% de las viviendas de protección oficial (VPO) que se iniciaron en Euskadi fueron para el alquiler. Y prácticamente la mitad del presupuesto del Departamento de Vivienda de este año tiene ese mismo destino.
No obstante, la cultura de la propiedad está asentada en Euskadi. Durante los años del crecimiento económico y la burbuja inmobiliaria, se extendió a capas más amplias de la sociedad y se identificó con la demanda de una vivienda digna, un derecho que la Constitución reconoce de forma genérica. Hasta ahora, la mejor expresión de ese fenómeno la constituyen los sorteos de pisos de Etxebide.
Sólo entre 2005 y 2008, este organismo dependiente del Gobierno vasco adjudicó 22.137 inmuebles, mientras los aspirantes inscritos en las listas multiplicaban esa cifra por tres e incluso por cuatro. Si la VPO costaba alrededor de 120.000 euros, una libre rondaba los 300.000 a finales de 2007, justo antes del 'pinchazo' inmobiliario. Los pisos siguen ahí, pero las hipotecas no.
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