El mercado hipotecario español continuará al alza, aunque su crecimiento mantendrá la desaceleración que inició el pasado año. El espectacular encarecimiento acumulado por la vivienda -su precio se ha triplicado en la última década-, unido a la escalada de los tipos de interés, redujo un 10% el número de créditos firmados en 2006 para financiar la compra de un piso -un hecho sin precedentes desde que se inició el 'boom' inmobiliario en los 90- y moderó la expansión del negocio. Esa tendencia persiste y se prolongará a corto o medio plazo, según los expertos, aunque las entidades financieras descartan de plano cualquier 'fantasma' de crisis. La cifra de préstamos suscritos en febrero, por ejemplo, cayó un 3,67% respecto al ejercicio anterior, según los últimos datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, el capital 'contratado' sigue creciendo -lo hizo un 7,45%- porque el mayor coste de las casas obliga a solicitar sumas más elevadas para afrontar su pago. El dinero que las familias dedican a ese fin se ha disparado un 87% desde 1999.
La hipoteca media destinada a la adquisición de una vivienda se ha situado en 150.146 euros, un 11,54% más que el año precedente, revelan los números del INE. Su cuantía trepa y trepa, pero el aumento es cada vez menor desde hace siete meses, lo que confirma los síntomas de 'enfriamiento' que presenta el sector. De hecho, el volumen de los créditos gestionados, dirigidos tanto a hogares como promotores y empresas, moderó tres puntos su expansión el pasado ejercicio. Aún así, subió un 23,27%, hasta los 911.376 millones de euros.
Sin riesgo de 'crack'
Fuentes del sector califican de «absolutamente lógico» ese giro en una actividad que sigue pujante, pese a haberse frenado. Por ello, no contemplan siquiera la posibilidad de un derrumbe, aunque las inmobiliarias admiten que cada vez cuesta más vender un piso, lo que se ha traducido en un menor incremento de los precios. El registrado el último año fue del 7,2%; es decir, 1,9 puntos menos que en 2005.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) -integrada por los bancos, cajas de ahorros y demás entidades de crédito- calcula que el saldo vivo de los préstamos se elevará este ejercicio entre un 14% y un 18%.
El mercado de la vivienda pierde vigor y ofrece indicios de que el ritmo de construcción se ralentizará en los próximos meses, según un informe del Ministerio de Economía. El 'boom' ha llegado a su fin, pero ello no supone que la crisis esté a la vuelta de la esquina. El derrumbe bursátil sufrido esta semana por las inmobiliarias a causa de los problemas de Astroc no constituye la antesala de ningún 'crack' ni de un estancamiento de esa actividad como la que se registra en Estados Unidos, que ha empujado a la baja los precios, subrayan los expertos.
Pedro Solbes, vicepresidente del Gobierno, avala esa tesis. «Yo no veo afectado para nada al sector, que sigue funcionando igual, con una ligera desaceleración que permite ajustarse a una realidad que va a exigir una demanda ligeramente inferior», declaró el pasado miércoles.
Causas de la inflexión
El futuro del negocio hipotecario pasa por crecimientos más suaves -los registrados en los últimos años eran insostenibles en el tiempo- y por la «absoluta calma». «Lo que está ocurriendo de momento no es en absoluto preocupante. La desaceleración es razonable y normal», explica el presidente de la AHE, Gregorio Mayayo. Aunque prefiere no elucubrar, apunta, al igual que otros responsables de la asociación consultados por este periódico, que si la economía mantiene su pujanza con crecimientos en torno al 3% -el último año fue el 3,9%- y su capacidad para crear empleo, el panorama del sector seguirá despejado.
El punto de inflexión de la actividad hipotecaria en 2006 tiene básicamente dos causas. En primer lugar, la imparable carestía de los pisos. Su precio se ha multiplicado por tres desde 1997. En el primer trimestre de aquel año, el metro cuadrado costaba una media de 691 euros. Ahora llega a 2.024, según datos del Ministerio de Vivienda. La rebaja de los tipos de interés en ese periodo y la fuerte ampliación del tiempo de amortización de los créditos -lo que permite recortar la cuota mensual a costa de pagar durante más años- ha permitido compensar en parte ese encarecimiento y mantener la demanda inmobiliaria en niveles muy elevados. Sin embargo, el repunte del precio del dinero -el segundo factor- ha complicado la situación. El euríbor, la principal referencia para las hipotecas, apenas superaba el 2% a mediados de 2005. Ya se ha colocado en el 4,1% y amenaza con seguir al alza a corto plazo.
Ese panorama se dejó notar en la actividad hipotecaria del pasado ejercicio. Las operaciones firmadas para financiar la compra de pisos se redujeron un 10% -sumaron 1.060.716-, frente a los crecimientos del 11,38% y del 14,20% registrados en los dos anteriores. Sin embargo, el volumen de dinero prestado por las entidades financieras aumentó un 7,47%, hasta los 159.916 millones. Es decir, menos préstamos, pero más elevados para afrontar el mayor coste de las casas. Ese tendencia se mantiene. En febrero fueron suscritos 110.413 créditos, según el INE, un 3,67% menos que un año antes, pero el capital prestado se incrementó un 7,45%.
Menos consumo
Esa conjunción de factores ha provocado que el gasto medio en hipotecas de las familias se haya disparado algo más de un 87% desde que inició una febril escalada en 1999. Aquel ejercicio destinaban una media de 4.648 euros anuales -387 al mes- a ese capítulo. En 2006 la cifra se elevó hasta los 8.711 -es decir, casi 726 euros mensuales- a pesar de que, en ese periodo, el plazo medio de amortización pasó de 21 a 26 años, lo que amortigua el importe de las cuotas. Con unos tipos reales muy similares -ahora están unas siete décimas más bajos-, ese ascenso es fruto de que los pisos han doblado su precio desde entonces y de que, para poder pagarla, el crédito medio ha aumentado un 128%.
La AHE estima que la conjunción de préstamos más cuantiosos y tipos más altos situará esa cantidad en unos 9.414 euros este ejercicio.
Esa escalada ha situado el endeudamiento de los españoles en máximos históricos -832.289 millones de euros en diciembre, o lo que es igual, 138,5 billones de pesetas- y se ha traducido en una reducción del consumo que ha comenzado a afectar, por ejemplo, a la venta de automóviles.
