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La protección del comprador de vivienda
JOSÉ IBARROLA
El pasado mes de agosto el registrador de la propiedad José Antonio Miquel Silvestre ponía de relieve en un artículo de opinión titulado 'El rapto de África' su punto de vista sobre las violaciones del derecho de propiedad que en el citado continente se producen por parte de gobiernos locales y compañías foráneas y autóctonas. Su tesis fundamental es que África necesita cooperación internacional también en materia jurídica para la protección, en primer lugar registral, de los derechos de los particulares, comunidades y pequeñas empresas locales propietarias de suelos codiciados para cultivos masivos de alimentos con destino a Occidente. Siendo cierto que España está a años luz de problemas como los comentados, no es menos cierto que los propietarios de viviendas en algunas ocasiones viven situaciones desesperadas en las que es muy difícil obtener protección jurídica. Todos conocemos casos (siendo los más notorios en nuestras cercanías los de Argoños y Arnuero en Cantabria) en los que personas que compran viviendas, totalmente de buena fe, acaban enfrentándose a costosos pleitos para evitar el derribo de sus nuevas casas, como consecuencia de malas prácticas cometidas por terceros y nunca imputables a ellos. Derribos que, en caso de producirse, se llevan por delante parte fundamental de la hacienda, los sueños y las energías de no pocas familias.
En España disponemos de un arsenal casi ilimitado para la defensa de los derechos de los propietarios de vivienda. Sólo por citar los instrumentos jurídicos más importantes que afectan al proceso que va desde el territorio en bruto hasta la vivienda en la que residimos todos, en Euskadi disponemos de una Comisión de Ordenación del Territorio; de las directrices de ordenación del territorio (DOT), estrategia territorial con vocación de globalidad; de los planes territoriales parciales y planes territoriales sectoriales que emanan de las DOT; de los planes generales de ordenación urbana (PGOU) en los que cada municipio decide su propia estrategia urbana, de planes de compatibilización con el planeamiento general; de los planes de sectorización, planes parciales y planes especiales, estudios de detalle, ordenanzas y catálogos que emanan todos ellos del PGOU. A lo que hay que sumar el alud de licencias y autorizaciones administrativas que deben ser solicitadas y obtenidas en los procesos de urbanización, edificación y comercialización de las viviendas.
No es tampoco menor el impacto de las normas medioambientales sobre los esfuerzos urbanizadores y edificadores. Tampoco debemos olvidar a los profesionales de la seguridad jurídica, notarios y registradores fundamentalmente, que velan por un correcto tracto de las propiedades inmobiliarias. No debemos perder de vista que el amparo general a los consumidores ofrecido por la normativa y la Administración también protege (al menos en teoría) a los compradores de vivienda. Y no por citarlo en último lugar es menos importante el papel de los comercializadores profesionales de vivienda, los agentes de la propiedad inmobiliaria.
A pesar de tantos actores, controles y normas, ¿qué está fallando? En primer lugar, creo que es necesario hablar de multicausalidad o de culpas repartidas. No procede culpabilizar sólo a los políticos municipales, exclusivamente a los empresarios del sector o sólo a los funcionarios públicos vinculados al urbanismo. Todos los anteriores, junto con notarios, registradores, abogados... son (somos) responsables de fallos colectivos de la magnitud de los que se comentan en este artículo.
Dicho esto, es evidente que hay cosas que sin duda ayudarían a proteger la buena fe contractual de los compradores de vivienda. El respeto por parte de los planificadores urbanísticos de los suelos indubitablemente excluidos 'ex lege' del proceso urbanizador por sus valores ecológicos o paisajísticos es, sin duda, un punto inexcusable de partida.
A renglón seguido, entiendo que la recta formación de la voluntad del comprador de vivienda debe incluir las advertencias y consejos de todos los operadores técnicos. Los compradores que, adecuadamente informados de los riesgos legales que puedan existir en algunos casos decidan asumirlos, tendrán que afrontar también las consecuencias de procedimientos jurídicos que pueden acabar en los temidos derribos. Es cierto que para los compradores que no hayan sido adecuadamente informados y hayan adquirido una vivienda que será pasto de las piquetas siempre nos queda la responsabilidad patrimonial de la Administración pública por actos urbanísticos. Pero convendrán conmigo en que para el ciudadano de a pie ser indemnizado parca y extemporáneamente por la Administración por el derribo de su casa/hogar adquirido de buena fe es poco o nulo consuelo.
La comunidad jurídica, los poderes públicos y los actores mercantiles y jurídicos debemos ser capaces, a través de la buena praxis, de evitar estas externalidades del sistema que atacan a pocas personas, pero de una forma extraordinariamente cruel (sin casa, económicamente quebradas y quizás modestamente indemnizadas por el Estado). Siendo conscientes de los límites del derecho como forma de disciplinar el devenir social y mercantil, hemos de concluir que en casos como los comentados el margen de mejora es extraordinariamente grande. Y depende de todos y cada uno de los implicados el que esa mejora se produzca o quede truncada. La pelota está en el tejado de todos ellos.
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