Si está pensando en hipotecarse con un piso nuevo en Vizcaya y se decanta por Portugalete está de suerte, porque aquí las viviendas cuestan casi un 12% menos que hace un año y eso se nota a la hora de abonar cada mes el crédito al banco. Pero si se va a Basauri pagará un 1,6% más que hace doce meses. Ambos municipios representan los dos extremos en Vizcaya y, prácticamente, en toda España: la caída más escandalosa y la mayor subida de precio en las promociones de nueva construcción levantadas en poblaciones grandes. La Sociedad de Tasación, organismo que realiza balances de este tipo desde hace más de dos décadas, ha analizado el comportamiento del coste de los pisos nuevos en 191 localidades del país de más de 25.000 habitantes, siete de ellas vizcaínas. Con descensos medios en torno al 5% en el año 2008, los de Portugalete y Basauri son dos casos realmente excepcionales en España.

BASAURI

Pequeños promotores y sin deudas

Hay pocos y bien situados

Basauri ostenta el dudoso honor de ser el único municipio de España entre los analizados por la Sociedad de Tasación que ha registrado en 2008 un incremento del precio de la vivienda nueva. Se ha revalorizado un 1,6%, un porcentaje poco significativo en sí, pero que lo es -y mucho- si se tiene en cuenta que en el resto de localidades han bajado los precios, salvo en Ferrol, donde no ha habido variaciones. Después de años de constantes subidas, en 2008 el descenso ha sido generalizado. Por eso extraña el caso de Basauri. Aunque en el segundo semestre acusó una ligerísima bajada del precio -un 0,7%-, el balance anual es positivo e indica que hoy los pisos nuevos en el municipio son algo más caros que hace un año.

La explicación de este comportamiento «atípico» de Basauri en una coyuntura como la actual la apuntan las inmobiliarias de la zona: hay pocas promociones nuevas, están bien situadas y llevan la firma de promotoras pequeñas que no están endeudadas y pueden aguantar sin hacer rebajas. Además, desde hace más de diez años no se construye una sola VPO en Basauri, lo que reduce la oferta de vivienda prácticamente a la de segunda mano. «Por cada diez pisos nuevos que salen a la venta, hay más de cien de segunda mano y estos sí han bajado mucho».

Como en cualquier mercado, en el inmobiliario la cifra del 'se vende' la marcan la oferta y la demanda. De lo primero hay poco y de lo segundo, de sobra. «En el último año se habrán construido tres o cuatro promociones. La oferta es tan escasa que la gente que quiere piso a estrenar no tiene más remedio que agarrarse a lo que haya y pagar lo que les pidan», advierte Maika Álvarez, responsable de la Inmobiliaria Avenida, que asegura que es realmente difícil encontrar algo en nueva construcción en Basauri por menos de 420.000 euros (70 millones de pesetas).

La razón de esta escasez hay que buscarla en que «hay poco terreno para construir». Y lo que explica el precio es que, además de que hay poca oferta, la que hay «está en lugares céntricos, bien comunicados con los medios de transporte, lo que les permite venderlos por 60 ó 80 millones de las antiguas pesetas sin hacer descuentos», corrobora Susana Hita desde la Inmobiliaria Quorum. Apunta también a la circunstancia de que no haya vivienda protegida en el mercado -hay mil VPO en proyecto-. «Cuando hay protegidas, la gente espera antes de comprar por si le toca; pero cuando no hay, se tienen que agarrar a lo que haya».

Otro factor ayuda a entender por qué Basauri resiste tan bien el envite de la crisis: «los promotores que construyen son pequeñas empresas que no tienen la premura de pagar al banco créditos grandes porque no se han endeudado apenas. Con vender la mitad de las casas recuperan lo invertido y pueden aguantar sin bajar el precio más que las grandes empresas, que se ven forzadas a hacer rebajas para vender pronto y pagar al banco», apunta César Hérnandez, director del área de mercados de la Sociedad de Tasación.

Reconoce la «excepcionalidad» del caso de Basauri, aunque advierte de que «en poblaciones pequeñas donde se levanten pocos pisos nuevos probablemente también hayan subido los precios o, en todo caso, se hayan mantenido».

PORTUGALETE

Dificultad para acceder a créditos

Hay demasiados y prisa por venderlos

Portugalete fue la localidad vizcaína donde más bajó el precio de la vivienda nueva en 2008, un 11,9%, y la segunda en el ranking nacional, que lidera Irún (-13,1%). El Ayuntamiento y las inmobiliarias tienen claras las causas de este acusado descenso: la necesidad de venta de las nuevas promociones en Repélega y Los Hoyos, con casi 800 pisos previstos, y el excesivo endurecimiento de las condiciones financieras que imponen las entidades bancarias para dar préstamos.

Según el alcalde de la villa jarrillera, Mikel Torres, las últimas viviendas del enclave de Los Hoyos se han visto afectadas por esta situación, lo mismo que las 430 que se levantan junto al centro comercial Ballonti. «Muchos interesados tenían que vender antes su casa para comprar la nueva, pero no lo están consiguiendo. Y esta dificultad a la hora de efectuar la transferencia» ha afectado a los promotores, que se han visto obligados a bajar los precios para dar salida a una oferta de vivienda nueva que supera a la demanda.

José Manuel González, responsable de Comprar Casa Zubia de Portugalete, subraya que la actividad del mercado inmobiliario «ha caído un 75%, tanto en la vivienda nueva como, y sobre todo, en la de segunda mano». Según explica este agente de la propiedad inmobiliaria, «mucha gente se está echando atrás en la compra de los nuevos pisos, aunque pierdan más de 1.800 euros en la operación al no poder vender los suyos».

La explicación, a juicio de González, es «muy clara: las cuentas no cuadran». «El valor de la vivienda de segunda mano ha bajado más de un 30%, hasta situarse por debajo de los niveles de 2004, porque prácticamente han desaparecido los compradores que antes pagaban más de 240.000 euros». Este abaratamiento en vivienda usada agranda la diferencia con respecto a los nuevos, y los interesados en comprar estos últimos tienen que pedir créditos muy superiores a los que ellos habían calculado. Lo que, en ocasiones, les hace renunciar al cambio de domicilio porque la venta del actual no les sale lo rentable que esperaban. Además, el edificio usado es comprado, en su mayoría, por gente joven, «que antes lograba créditos de hasta el 100%, cuando hoy los bancos no quieren conceder hipotecas por más del 60% del valor de un piso, y sólo llegan al 80% de forma muy excepcional», remarca este profesional. Sin posibilidades de vender el piso propio, no se pueden permitir comprar uno nuevo, lo que frena la actividad de compra y hace caer el precio.

En la inmobiliaria Erice inciden en esta circunstancia. «Hoy por hoy ningún joven consigue ahorrar 60.000 euros de colchón para adquirir una vivienda», subraya su gestora, Camila García. Muchos están optando por el alquiler para independizarse, «pero no se encuentra nada por debajo de los 750 euros».

A su juicio, el mercado inmobiliario recobrará la normalidad «cuando los bancos vuelvan a dar confianza a sus clientes y les concedan préstamos en condiciones». En cualquier caso, García se muestra convencida de que la acusada tendencia descendente de los precios en la villa jarrillera no se mantendrá mucho tiempo. «Por nuestro carácter de centralidad antes era más caro Portugalete. Ahora estamos por debajo de otros municipios, pero no será así siempre».