NICO CALAVITA, PROFESOR DE URBANISMO DE LA UNIVERSIDAD DE SAN DIEGO (EE UU)
«Las viviendas de Euskadi son tan caras como en California»
Explica que las ciudades estadounidenses promueven viviendas asequibles para que las familias no se muden a otros lugares «con alojamiento y transporte más baratos»
12.08.07 -
El urbanista toma una fotografía desde Castrejana, con la ría de Bilbao al fondo. / FERNANDO GÓMEZ
«Los pisos de Euskadi son tan caros como en California», asegura Nico Calavita, un profesor de Administración Pública y de Urbanismo de la Universidad estadounidense de San Diego que recorrió Bilbao, Vitoria y San Sebastián a principios de este verano para conocer las políticas locales de vivienda protegida. Calavita es directivo del San Diego Housing Trust, un fondo de inversiones sin ánimo de lucro que promueve pisos asequibles en la ciudad californiana, situada cerca de la frontera con México. Ese tipo de iniciativas, conocidas como 'inclusio- nary housing', son una respuesta al encarecimiento de la vivienda en Estados Unidos, un proceso palpable en las costas este y oeste, que ha obligado a los gobiernos locales a tomar medidas para que las familias no se muden a otros lugares «donde el alojamiento y el transporte son más baratos».
-¿Tan cara se ha puesto la vida en Estados Unidos?
-Conozco a colegas que llegaron a San Diego para quedarse a vivir y han tenido que marcharse a los dos años.
-La movilidad de la población, ¿no es algo habitual en Estados Unidos?
-Sí, pero el precio de la vivienda no era un factor a la hora de establecerse en una u otra ciudad. La situación ha variado. Y lo mismo ocurre con el transporte. Al principio, la gente compraba una casa y tardaba media hora en llegar a la oficina. Luego, el tráfico se complicó tanto que el desplazamiento se prolongó hora y media. Las familias quieren comprar viviendas cerca del lugar de trabajo.
-¿Qué respuesta están dando las autoridades?
-El Gobierno federal ha reducido su intervención directa en favor de los estados y de las ciudades. Estas últimas están poniendo en marcha programas de vivienda asequible. Ese proceso se ha acelerado en los últimos siete u ocho años. Los promotores tienen que construir un 10% o un 20% de alojamientos sociales. Es una proporción más reducida que en el País Vasco (aquí, de cada cien pisos que se construyen, 35 son protegidos); pero los promotores no están muy contentos. A mi modo de ver, el ideal sería el 50%.
-¿Cuál ha sido el origen del encarecimiento de los pisos en Estados Unidos?
-Se produjo un cambio en el sector financiero, como en España, y aumentaron las inversiones en el 'ladrillo'. Las hipotecas se flexibilizaron de tal manera que durante los dos primeros años no hay que pagar mucho, pero las condiciones se endurecen después. Son hipotecas 'creativas'.
-Se refiere a esos créditos de interés variable, aparentemente cómodos, que se ofrecen con condiciones sumamente atractivas
-Han servido para que más personas accedan a una casa en propiedad durante los últimos diez años. Pero son peligrosos, porque muchos compradores se lanzan con lo justo.
Sin ánimo de lucro
-Pues en España también se realizan esas ofertas.
-Y en Italia también. Insisto en que son muy peligrosas. Muchísimos estadounidenses están perdiendo su casa o la perderán en el futuro.
-¿Los programas de 'inclusionary housing' son una respuesta a esa situación?
-Creo que acabarán extendiéndose por todo el mundo. El País Vasco ha comenzado antes.
-¿Cómo se promueve la vivienda social en Estados Unidos?
-En los años cincuenta y sesenta, el Gobierno federal las construía directamente, pero hoy se dedica a la financiación. El proceso se ha descentralizado mucho e implica a varios protagonistas. En las comunidades surgen organizaciones sin ánimo de lucro que no sólo promueven viviendas, sino que crean puestos de trabajo. No son exactamente cooperativas. Cuando tienen grandes dimensiones, impulsan centros comerciales. El objetivo es la revitalización de áreas urbanas.
-La sociedad vasca discute actualmente acerca del acceso de la juventud a la vivienda. ¿A qué aspira un joven norteamericano?
-Tradicionalmente, todo el mundo ha soñado siempre con una casa unifamiliar. Sobre todo, cuando forma una familia y vienen los hijos.
-El chalé con jardín.
-Sí, pero los tiempos están cambiando. Cada vez hay más profesionales jóvenes que quieren vivir en los centros urbanos. Es una transformación fundamental en Estados Unidos. Los jóvenes quieren establecerse donde hay cultura, consumo El transporte es mucho más complicado que antes.
-¿Qué le parecen los precios de la vivienda en Euskadi?
-Me he quedado muy sorprendido. Yo pensaba que California era más cara. La vivienda ha subido muchísimo en Europa. En mi país, el precio medio ronda el medio millón de dólares (unos 371.000 euros).
-¿Sabe que el Gobierno vasco quiere aplicar un impuesto a las viviendas desocupadas para forzar a los dueños a ponerlas en el mercado de alquiler?
-¿Sí? En Estados Unidos no existe ese problema porque el arrendador tiene más derechos. Una persona está cenando en casa y, de repente, viene el casero y le dice: 'Tiene veinte días para marcharse'.
-¿Qué parte del mercado inmobiliario es de alquiler en EE UU?
-El 30% del total. Pero en los últimos años, las casas en propiedad proporcionan más beneficios a los promotores, así que no se han construido tantos alojamientos de alquiler como antes. Las hipotecas 'creativas' han elevado la proporción de inmuebles en propiedad del 69% al 70%.
-¿Sus compatriotas también desgravan la vivienda en la declaración de la renta?
-Los 'subsidios' fiscales (deducciones) suponen cien billones (americanos) de dólares. Es una cantidad tres veces mayor que la destinada a las viviendas sociales, que asciende a treinta billones Cien billones para las clases media y alta, y treinta para los sectores más modestos.
Diferencia estructural
-¿Qué le ha llamado la atención de las políticas de vivienda en Euskadi?
-La forma en que se aborda el problema de la plusvalía. La cesión del 75% del suelo urbanizable para pisos protegidos se basa en que la subida del valor de los terrenos no es del propietario, sino algo que la comunidad ha creado. El 75% captura una parte de esa plusvalía. En Estados Unidos nadie se preocupa de esto. Es una diferencia estructural. Los promotores de mi país dicen que, si tienen que dedicar el 10% a pisos baratos, entonces qué van a pagar quienes compren viviendas en el mercado Eso no es verdad. Es el propietario de la tierra el que se va a quedar el dinero. Ustedes tienen una cultura política opuesta.
-¿Cómo han evolucionado las barriadas sociales en Estados Unidos?
-Están viviendo un proceso de 'aburguesamiento'. Como los centros urbanos se han vuelto atractivos, esos viejos barrios resultan muy agradables. Hay vecinos que acaban vendiendo su casa con algún beneficio y se marchan a otra parte.
-¿Ha visto promociones de vivienda protegida en Euskadi?
-Me parece fantástica la combinación de pisos asequibles y 'libres' en Vitoria y en el barrio bilbaíno de Miribilla.
-¿Y qué le ha parecido la regeneración urbana de Bilbao?
-Me recuerda los cambios que se realizaron en ciudades portuarias como Boston o Baltimore.
-¿Tan cara se ha puesto la vida en Estados Unidos?
-Conozco a colegas que llegaron a San Diego para quedarse a vivir y han tenido que marcharse a los dos años.
-La movilidad de la población, ¿no es algo habitual en Estados Unidos?
-Sí, pero el precio de la vivienda no era un factor a la hora de establecerse en una u otra ciudad. La situación ha variado. Y lo mismo ocurre con el transporte. Al principio, la gente compraba una casa y tardaba media hora en llegar a la oficina. Luego, el tráfico se complicó tanto que el desplazamiento se prolongó hora y media. Las familias quieren comprar viviendas cerca del lugar de trabajo.
-¿Qué respuesta están dando las autoridades?
-El Gobierno federal ha reducido su intervención directa en favor de los estados y de las ciudades. Estas últimas están poniendo en marcha programas de vivienda asequible. Ese proceso se ha acelerado en los últimos siete u ocho años. Los promotores tienen que construir un 10% o un 20% de alojamientos sociales. Es una proporción más reducida que en el País Vasco (aquí, de cada cien pisos que se construyen, 35 son protegidos); pero los promotores no están muy contentos. A mi modo de ver, el ideal sería el 50%.
-¿Cuál ha sido el origen del encarecimiento de los pisos en Estados Unidos?
-Se produjo un cambio en el sector financiero, como en España, y aumentaron las inversiones en el 'ladrillo'. Las hipotecas se flexibilizaron de tal manera que durante los dos primeros años no hay que pagar mucho, pero las condiciones se endurecen después. Son hipotecas 'creativas'.
-Se refiere a esos créditos de interés variable, aparentemente cómodos, que se ofrecen con condiciones sumamente atractivas
-Han servido para que más personas accedan a una casa en propiedad durante los últimos diez años. Pero son peligrosos, porque muchos compradores se lanzan con lo justo.
Sin ánimo de lucro
-Pues en España también se realizan esas ofertas.
-Y en Italia también. Insisto en que son muy peligrosas. Muchísimos estadounidenses están perdiendo su casa o la perderán en el futuro.
-¿Los programas de 'inclusionary housing' son una respuesta a esa situación?
-Creo que acabarán extendiéndose por todo el mundo. El País Vasco ha comenzado antes.
-¿Cómo se promueve la vivienda social en Estados Unidos?
-En los años cincuenta y sesenta, el Gobierno federal las construía directamente, pero hoy se dedica a la financiación. El proceso se ha descentralizado mucho e implica a varios protagonistas. En las comunidades surgen organizaciones sin ánimo de lucro que no sólo promueven viviendas, sino que crean puestos de trabajo. No son exactamente cooperativas. Cuando tienen grandes dimensiones, impulsan centros comerciales. El objetivo es la revitalización de áreas urbanas.
-La sociedad vasca discute actualmente acerca del acceso de la juventud a la vivienda. ¿A qué aspira un joven norteamericano?
-Tradicionalmente, todo el mundo ha soñado siempre con una casa unifamiliar. Sobre todo, cuando forma una familia y vienen los hijos.
-El chalé con jardín.
-Sí, pero los tiempos están cambiando. Cada vez hay más profesionales jóvenes que quieren vivir en los centros urbanos. Es una transformación fundamental en Estados Unidos. Los jóvenes quieren establecerse donde hay cultura, consumo El transporte es mucho más complicado que antes.
-¿Qué le parecen los precios de la vivienda en Euskadi?
-Me he quedado muy sorprendido. Yo pensaba que California era más cara. La vivienda ha subido muchísimo en Europa. En mi país, el precio medio ronda el medio millón de dólares (unos 371.000 euros).
-¿Sabe que el Gobierno vasco quiere aplicar un impuesto a las viviendas desocupadas para forzar a los dueños a ponerlas en el mercado de alquiler?
-¿Sí? En Estados Unidos no existe ese problema porque el arrendador tiene más derechos. Una persona está cenando en casa y, de repente, viene el casero y le dice: 'Tiene veinte días para marcharse'.
-¿Qué parte del mercado inmobiliario es de alquiler en EE UU?
-El 30% del total. Pero en los últimos años, las casas en propiedad proporcionan más beneficios a los promotores, así que no se han construido tantos alojamientos de alquiler como antes. Las hipotecas 'creativas' han elevado la proporción de inmuebles en propiedad del 69% al 70%.
-¿Sus compatriotas también desgravan la vivienda en la declaración de la renta?
-Los 'subsidios' fiscales (deducciones) suponen cien billones (americanos) de dólares. Es una cantidad tres veces mayor que la destinada a las viviendas sociales, que asciende a treinta billones Cien billones para las clases media y alta, y treinta para los sectores más modestos.
Diferencia estructural
-¿Qué le ha llamado la atención de las políticas de vivienda en Euskadi?
-La forma en que se aborda el problema de la plusvalía. La cesión del 75% del suelo urbanizable para pisos protegidos se basa en que la subida del valor de los terrenos no es del propietario, sino algo que la comunidad ha creado. El 75% captura una parte de esa plusvalía. En Estados Unidos nadie se preocupa de esto. Es una diferencia estructural. Los promotores de mi país dicen que, si tienen que dedicar el 10% a pisos baratos, entonces qué van a pagar quienes compren viviendas en el mercado Eso no es verdad. Es el propietario de la tierra el que se va a quedar el dinero. Ustedes tienen una cultura política opuesta.
-¿Cómo han evolucionado las barriadas sociales en Estados Unidos?
-Están viviendo un proceso de 'aburguesamiento'. Como los centros urbanos se han vuelto atractivos, esos viejos barrios resultan muy agradables. Hay vecinos que acaban vendiendo su casa con algún beneficio y se marchan a otra parte.
-¿Ha visto promociones de vivienda protegida en Euskadi?
-Me parece fantástica la combinación de pisos asequibles y 'libres' en Vitoria y en el barrio bilbaíno de Miribilla.
-¿Y qué le ha parecido la regeneración urbana de Bilbao?
-Me recuerda los cambios que se realizaron en ciudades portuarias como Boston o Baltimore.
