La nueva ley sólo permitirá desahucios si los impagos superan el 2% del capital

Carteles de inmobiliarias anuncian la venta de pisos.
Carteles de inmobiliarias anuncian la venta de pisos. / A. Gómez

Las hipotecas variables con más de tres años podrán pasar a tipo fijo sin comisión y la tasa bajará al 0,25% en créditos inferiores a 36 meses de vida

JOSÉ M. CAMARERO

La nueva ley hipotecaria, fruto de una directiva comunitaria de 2014, suavizará el régimen por el que las entidades inician un proceso de desahucio ante la acumulación de impagos. Hasta ahora, comenzaba cuando el banco tenía constancia de tres mensualidades sin abonar. Con la futura norma, actuará en función del importe moroso, como anunció Luis de Guindos en marzo. El anteproyecto aclara las cifras: la ejecución será posible si los impagos suponen más de un 2% del capital prestado -o nueve meses, en su caso-, siempre que se registren en la primera mitad de vida de la hipoteca; o de un 4%, si es en la segunda, con 12 meses acumulados por impago. Además, el nuevo interés de demora será, como máximo, el triple del legal.

Paralelamente, el cambio de una hipoteca referenciada a un interés variable -las ligadas al euríbor- por las de tipo fijo se podrá realizar sin asumir el coste de la comisión que la banca cobraba hasta ahora, y que suponía el mayor importe entre los gastos a abonar para este tipo de operaciones. Con la reforma de la ley hipotecaria que ha elaborado el Gobierno español, la tasa que aplican las entidades financieras tanto en las novaciones -cuando el cambio se realiza sobre la misma hipoteca- o las subrogaciones -al trasladarse de entidad- será gratuita. Eso sí, siempre que el préstamo tenga más de tres años. Asimismo, en el caso de que el crédito en cuestión se haya formalizado en los 36 meses anteriores a la modificación, la comisión será sobre el 0,25% del capital.

Esas son algunas de las novedades que incorpora el anteproyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que el Ministerio de Economía ha remitido al Consejo de Estado, antes de que pase por el Congreso tras el verano, y que supondrá un impulso a la comercialización de los tipos estables, que ya suponen un tercio de las nuevas hipotecas contratadas.

El cambio es sustancial con respecto a la normativa actual, por la que se aplicaban tasas de hasta el 1% tanto en novaciones como en subrogaciones. Para una hipoteca media de 115.000 euros, cobraban hasta 1.150 euros con esa comisión. Cuando la ley vea la luz, cambiar de variable a fijo costaría, en el peor de los casos, 287 euros.

Además, el Gobierno va a limitar más los gastos registrales y notariales si el cliente quiere formalizar este cambio hipotecario, bonificando esos aranceles en un 90%. Hasta ahora, esa reducción era del 70% en el caso de los notarios, con una cuantía mínima de 90 euros.

EL DATO 287

euros costará ahora, como mucho, pasar de variable a fijo. Antes cobraban hasta 1.500 euros por una hipoteca de 115.000.

La ley modificará la comisión que la banca cobra por amortización total o parcial de la hipoteca, bien por ‘compensación por desistimiento’ o ‘riesgo de tipo de interés’ -las dos vías esgrimidas por las entidades para hacerlo-. En las hipotecas variables, esa comisión máxima será del 0,5%, en los tres primeros años del crédito; del 0,25%, el cuarto y quinto año; y sin comisión a partir de ese momento; para las fijas, del 4%, en los diez primeros años; y un 3% a partir de entonces.

Ante los conflictos judiciales que se han sucedido en los últimos años, la norma cambia y añade algunos pasos al contratar un crédito. Así, será obligatorio que el cliente acuda al notario en dos ocasiones: una vez para que el fedatario público compruebe que el banco ha entregado toda la información a su cliente relativa al préstamo, cerciorándose de que ha comprendido las condiciones del contrato; y ya en una segunda ocasión, para firmar la escritura. Se trata de una «obligación» y no de una posibilidad.

La nueva ley obliga al banco a informar de las cláusulas «sensibles» antes de la firma de la escritura

«Con más agilidad»

En la primera visita, gratuita y a la que no tiene que acudir el representante del banco, el cliente deberá conocer la ficha de advertencias estandarizadas -un documento que el banco ya ofrece a sus clientes-, así como otra ficha «con las cláusulas que puedan ser potencialmente más sensibles», según fuentes del Ejecutivo, como los de las cláusulas suelo o el de los costes por impago, aunque la ley no las define como ilegales. Lo que no podrán hacer notarios y registradores es autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, y que se encuentren recogidas en el Registro del Ministerio de Justicia. Esta lista se actualizará «con más agilidad» que hasta ahora, según fuentes de Economía, e incluirá las últimas sentencias al respecto.

La entidad deberá ofrecer información de los gastos en los que incurre cada una de las partes, pero no se obliga a unos u otros a pagar por determinados conceptos, sino que lo deja como resultado de la negociación entre el cliente y su entidad. Con esa documentación, tendrá que firmar en un acta manuscrita admitiendo que conoce las consecuencias jurídicas del contrato.

Además, se prohibirán las operaciones vinculadas, esto es, la obligación de aceptar un ‘pack’ en el que se ofrece el préstamo junto a un conjunto de productos -seguros, tarjetas, etc.- sin conocer el coste de esos activos de forma autónoma, para que pueda compararlos con los de la competencia. Eso no implica que la entidad no pueda ofrecer una rebaja del interés inicial pactado si se adquieren determinados productos, que es la práctica más habitual.

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