JULIO RODRÍGUEZ EX PRESIDENTE DEL BANCO HIPOTECARIO
Cree que el «País Vasco estámejor situado para cuando llegue la recuperación económica»
Julio Rodríguez, en su visita a Bilbao. / MAITE BARTOLOMÉ
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El precio de la vivienda deberá bajar en promedio todavía entre un 15% y un 30% en España, por lo que la crisis del sector está aún lejos de haber llegado al final, sostiene el ex presidente del banco Hipotecario Julio Rodríguez, que también es consejero del Banco de España y que acaba de visitar Bilbao para impartir una conferencia sobre la crisis del ladrillo, invitado por el CES vasco. Por ello, vaticina que falta «como mínimo año y medio» para que toque fondo, lo que será tanto más rápido cuanto más pronto se ajusten los precios.
-El suelo y los impuestos son dos componentes importantes del precio de la vivienda. ¿Cuál es su repercusión?
-Es en las capitales de provincia donde el precio del suelo es más elevado, y lo habitual es que se sitúe entre el 25% y el 30%, pero en algunos casos ha escalado hasta el 50% o el 60%, lo cual revela una fortísima especulación. En cuanto a los impuestos, es de un mínimo del 10% sobre el coste final.
-La gente se pregunta a dónde ha ido el superávit público de todos estos años.
-Durante esta década prodigiosa de la vivienda, ha habido una 'complicidad' en su elevado precio, del que se beneficiaban muchas personas e instituciones. Los promotores han ganado mucho dinero, el empleo del sector ha crecido hasta niveles sin precedentes y los impuestos por diversas vías llenaban las arcas de ayuntamientos, comunidades autónomas y Administración central. Ahora ya no existen esos ingresos y ya no contribuyen al excedente de las cuentas públicas, pero el de los últimos años está ahí, y es lo que ha permitido rebajar la deuda a un 35% o un 40% del PIB, lo que posibilita ahora elevar el endeudamiento.
-¿Y hasta dónde pueden caer los pisos?
-Lo han hecho en un 3% o un 4% hasta ahora, que es algo muy moderado, pero yo creo que en promedio podrá llegar a rebasar el 15%, e incluso llegar al 30%. No obstante, hay que tener en cuenta que se trata de un mercado local, por lo que la evolución será muy irregular.
El peso del ladrillo
-¿Cuál es la situación del País Vasco en este escenario de crisis?
-Es una de las autonomías donde menos peso ha tenido la construcción en este periodo de burbuja, por lo que, cuando llegue la recuperación económica, estará mejor situada. En cualquier caso, la posición de partida no impedirá que la crisis le afecte también con fuerza, como está haciendo en este comienzo de año. En lo que se refiere a la vivienda, la oferta supera en Euskadi a la demanda en un 25% frente al 60% de España o el 200% de Castilla-La Mancha.
-¿Qué elementos indicarán que la crisis inmobiliaria toca a su fin?
-Hay bastantes indicadores y de momento no se vislumbra ninguno. La evolución de la Bolsa, los tipos de interés o el nivel de morosidad bancaria están entre ellos, pero no son reglas fijas y algunos habría que replanteárselos.
-¿Y cuándo debemos temer que empieza a haber una burbuja?
-Cuando los precios de cualquier activo o de un servicio suben muy por encima de lo que justificarían la oferta y la demanda, y en el caso de la vivienda eso estaba claro.
-¿Cómo habría sido la crisis inmobiliaria sin las turbulencias financieras internacionales?
-Menos intensa. Se habría producido porque era evidente que el ritmo al que se construía era muy superior a lo que la demanda justificaba, pero habría sido parecida a la de 1990-3, con bajada de producción, ventas y precios durante año y medio, pero no una caída prolongada de las ventas de un 30% durante tres años seguidos como vamos a tener ahora.
Asumir pérdidas
-¿Por qué no baja más de prisa el precio de la vivienda ante una crisis tan profunda?
-Hay una idea falsa de que nunca baja, cosa que entiendo cuando la sostienen promotores que han comprado el suelo a precios muy altos y se resisten a asumir pérdidas. Los vendedores de segunda mano, por su parte, tienen una idea de sobrevaloración de su casa, y son esclavos del precio histórico. El ajuste del marco sería tanto más rápido cuanto más pronto bajen los precios, y como mínimo falta año y medio para que eso se produzca.
-¿Cuál es la deuda de los promotores inmobiliarios con los bancos y qué posibilidades tienen de recuperarla?
-Los últimos datos disponibles la sitúan en 320.000 millones de euros, y sobre las posibilidades de su recuperación hay grados. Por ejemplo, el crédito a un promotor inmobiliario puede ser recobrable, pero si lo ha destinado a compra de suelo su recuperación será más difícil.
-¿Es normal la elevada diferencia entre el euríbor y los tipos de interés de los préstamos al consumo e hipotecarios?
-Incluso en pleno auge, los del consumo siempre han superado con mucho a los hipotecarios. Lo que sí se ha observado en estos últimos meses es que el diferencial ha subido hasta 2,3 puntos, cuando lo normal antes era 0,5 ó 0,75 puntos. Esto implica una sobrevaloración del riesgo en la actualidad, frente a una subvaloración de años anteriores.
-Usted defiende un gran acuerdo para hacer frente a la crisis económica. ¿De qué tipo?
-Estoy pensando en algo similar a los Pactos de La Moncloa de los setenta. Si la crisis se prolonga, sería necesario un acuerdo entre los grandes partidos, empresarios y sindicatos. Por otro lado, salir de la recesión requerirá estímulos como los fiscales, gasto público directo, cambios en la estructura productiva y energética, que permitan a la economía buscar su propio camino. Ésta, la de después de la crisis, diferirá mucho de la que teníamos antes.
